房贷新政出台以来,经过了最初的僵持,京城楼市成交量从10月中旬开始明显反弹。据北京市房地产交易管理网统计的数据显示, 10月前20天里,北京商品住宅(不含保障房)共实现成交3738套,成交面积37.8万平方米,相比上月同期分别增加了33.5%、19.9%。成交量的明显回升,也刺激了开发商为完成全年销售目标做最后冲刺。据亚豪机构统计,11月将有33个新盘计划入市,新盘数量甚至高过“金九银十”的推盘量。不仅如此,开发企业的让利促销活动进一步加大,11月的新盘中不仅多个项目明显下调了最低起步价,甚至还有新盘项目计划在“双十一”期间推出了一套1.1折的历史最低折扣房源,以此吸引购房人。

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　　近期成交强势反弹五倍 33个新盘项目下月将涌入

　　10月上旬(10.1-10.10),受制于假期因素的影响,北京商品住宅仅成交了639套。不过,在“认贷不认房”的利好刺激下,死寂的楼市交易很快就出现了强势反弹。根据北京市房地产交易管理网统计,10月中旬(10.11-10.20)北京商品住宅成交大增至3099套,几乎翻了五倍。平均下来,10月中旬每天310套的交易量已经可以与2013年市场旺盛时期的8月、9月日均成交量看齐了。

　　当然,目前楼市成交量的反弹依旧是建立在楼盘价格下调的基础上的。根据亚豪机构统计,10月中上旬,北京商品住宅成交均价(不含保障房)为22782元/平方米,环比上月同期下降了9.9%,接近一成。

　　正是因为市场交易的升温,憋了大半年的各大开发企业也都铆足了劲,要在年底做最后的冲刺。根据亚豪机构提供的统计信息:11月北京商品住宅市场预计将有33个项目入市,北京楼市在经历了“寒秋”之后,有望迎来新一轮“暖冬”。

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　　房山、大兴推12盘“扛大旗” 商住项目密集出货

　　9月30日的楼市新政,刚需和首次改善的购房人被认为获利最大,因此11月份开盘积极性较高的新盘也都是郊区的中低端刚需与改善型项目。其中又以大兴和房山最为明显,这两个区域11月预计入市项目均为6个。推新数排名次之的同样也是主打刚需与改善项目的昌平区,预计有4个新盘推新。

　　亚豪机构副总经理高姗认为,这与政策的指向性不无相关。像普宅标准的调整,受益较大的是在原本“被划入非普通住宅”的郊区首套置业刚需群体;而“认贷不认房”规则的改变,所针对的则主要是改善型需求,其中尤以“卖一买一”的中低端刚性改善群体受益最大。因此在接下来的一段时间内,刚需及中低端改善型产品将主导这一轮的市场回暖。

　　此外,楼市刚刚露出的暖意,马上就被“不限购、不限贷”,有兼具投资需求的商住项目察觉。11月33个新盘中就有8个商住楼盘,其中6个是首次入市的纯新盘。像位于西长安街的远洋新天地和位于房山的五和万科长阳天地都是主打4.2米层高LOFT的小户型商住产品。

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　　让利加剧 新盘推1.1折特价房

　　年底开发商的推盘潮,是转化为成交高峰还是进一步充实库存,价格仍是最关键的因素。从预计入市项目给出的定价情况来看,年底新盘的让利活动依旧可观,大多数项目都选择了“平开”,甚至“低开”。例如地处昌平南邵区域的纯新盘中国铁建·青秀尚城报价21000元/平方米,相比其同区域的路劲世界城价格低出了2000元/平方米。

　　另一个位于西长安街的纯新盘项目远洋新天地不但明确表示将以劲爆的低价开盘,更推出了一套低至1.1折的特价房。远洋新天地项目销售负责人刘禹辰在接受北青报记者采访时明确表示,远洋新天地是远洋在京西打造的综合体项目,年底将推出三栋楼,主打4.2米层高,30-70平方米的LOFT产品。项目不但会在开盘当天给出低于周边区域的价格,而且还将在11月11日当天,在京东商城上推出一套1.1折的特价房,这套特价房将是一套30平方米4.2米层高的LOFT产品,总价在百万元左右,折后价格仅需十几万元。

　　除了纯新盘的疯狂促销,老项目后期同样降低了准入门槛,很多项目虽然均价并没有明显变化,但却高调下调了起步价。像位于亦庄的金茂悦此次报“起价38000元/平方米”,而其上期该项目成交均价在42000元/平方米左右,并且新推出的房源主打132平方米三居,也小于之前主力销售的160平方米三居。其他以“起价”作为报价标准的还包括华润公元九里,该项目公布的起价为33000元/平方米,同样远低于曾经43000元/平方米的最高成交价。另外,首开万科台湖新城·V公馆以及溪水雅地·尚著等,均已较低的“起价”作为吸引买房人的一种策略。

　　高姗表示,虽然年底阶段政策暖市,需求回升,但是市场价格却能够保持稳中有降的态势,这主要是受到楼市高库存的影响。根据亚豪机构统计数据显示,截至目前,北京商品住宅存量为91229套,虽然其中有部分为尚未签约的自住房所贡献,但即便扣除这一部分,与去年同期58669套的库存量也相去甚远。如此大的库存压力之下,多数房企在市场转暖起初均选择以跑量求生存,因此预计短期内房价上涨动力并不充分。

　　不难看出,多家房产公司都在大力推新盘,为年度销售任务做最后冲刺,而对于买房人来说,房企在年底促销让利,冲刺业绩的时候,也将有更多的机会淘到高性价比的房源。