主要行业点评：

　　近期，“上海商品房合同撤销率过高”的消息被媒体广为报道：2007年上海十大期待楼盘和十大楼价翻番楼盘的平均合同撤销率高达40%，个别楼盘竟然达到100%。投资者由此产生种种担心：开发商是否虚增销售？每日成交数据是否有假？上海销售回暖是否是假象？周一地产板块的股价也受到影响。

我们分析得到的结论是：

　　一、40%的撤销率是高估的，实际撤销率在5%以下。我们认同上海房地局的解释，即网上所公布的撤销数包括了预售合同撤销和定金合同撤销两类，而定金合同撤销的原因有两种：一是买卖双方超过预订期而未完成签约，网上备案系统就会予以自动撤销；二是当事人换房、退订等造成的，这才是真正的“撤销”。

　　二、官方公布的每日销售数据仍然可信，上海销售回暖是事实。网上房地产每日公布的销售数据是指销售、预售合同签约数，不包括定金合同数，存在虚报的可能性较小。上海市场的供给不足是我们看好上海房市的坚定信心所在，同时多次的一手房及二手房市场调研也使我们确信，上海的房地产市场正在回暖。

　　因此，我们仍然维持行业“看好”评级，负面传闻带来的市场非理性下跌是最好的建仓机会。

    1.网上房地产数据的含义

    既然一切争议都源于网上房地产所公布的数据，那么我们首先必须弄明白这些数据的含义是什么。

　　对于每一个商品房项目，网上房地产公布两组数据：一组是项目销售信息，是截止目前为止销售的销售情况，包括总套数、已售套数、预订套数、可售套数（总套数=已售套数+预订套数+可售套数）；另一组是项目销售速度，是从开盘到现在各月的销售及撤销情况，包括签约次数和合同撤销次数（含预订）。

    合同撤销数：包括了定金合同撤销和销售预售合同撤销。在签订定金合同时，双方会书面约定一个“预订期”，即在签订定金合同多少天内要签订商品房销售（或预售）合同，如15天。而网上默认的预订期限为7天，一旦超过7天的预订期限而未正式签订销售预售合同，网上备案系统就会予以自动撤销，并记入“合同撤销数”。但是，如果书面约定的预订期超过默认的7天，即使网上备案系统自动撤销了，定金合同仍然是有效的，双方仍可在剩余期限内签订销售预售合同。

　　据我们向一手房销售人员了解，定金合同不是必须到网上备案登记。和大开发商相比，许多小开发商往往更倾向于将定金合同在网上备案，以造声势。

　　当然，其中不排除部分开发商签订虚假的定金合同。

　　2. 40%的撤销率被高估，实际撤销率低于5%。

　　通过上面的概念解释，我们想说明的是合同撤销数中有一部分是因为超过默认预订期而自动撤销的定金合同撤销数，如果将这部分计算在内，撤销率就会被高估。

　　以所谓的“撤销率100%”的沿海丽水馨庭（一期）为例。根据销售速度数据，该项目签约287次，撤销287次，因此有人计算其撤销率为100%，认为该项目一套也没卖出去。但我们看该项目销售信息：住宅总套数524套，可售239套，已售285套，实际已经销售了54.39%。另外，我们计算该项目各月的累计的签约数和撤销数，其中有三个月出现了累计撤销数>签约数（表1），合理解释只能是签约数和合同撤销数的统计口径不同。

　　具体分析，该项目287次的合同撤销数中，只有2次是销售预售合同撤销（=287-285，签约次数-已售套数），剩余285次（287-2，撤销次数-销售预售合同撤销）均为定金撤销数。