广州5万栋旧楼等装电梯，集资困难成为最大的“绊脚石”，市政协委员建议——

　　天台加层出售为旧楼装电梯埋单

　　早在1999年，广州老楼加建电梯就被提上议程，但据有关部门统计，近年来加装步伐缓慢，到目前为止，仍有5万栋需加装电梯。谁来出资成为加装电梯最大的“绊脚石”。

　　市城市规划局日前举行研讨会，提出将依法制定旧住宅加建电梯的操作程序和管理办法，以解决目前广州旧楼加装电梯“进退两难”的尴尬局面。
 
    而有市政协委员就建议：仿效上海，在旧楼上加盖一层，将销售资金用于加装电梯，以解决资金困境。

　　现状 5万栋旧楼需加装电梯

　　去年两会期间，市政协委员邱亿通提交提案，指出目前旧城区楼房，大多是上世纪八九十年代建造的7层以上的无电梯、无天台绿化住宅楼，其中不少为9层。广州要综合改造旧楼，重点是“加装电梯”和“天台绿化”。

　　据粗略估计，目前广州有超过5万幢旧楼需要加装电梯，而其中的居住人口仅60岁以上的就有近100万人。邱亿通指出，老楼加装电梯，有利于方便旧城区居民出行、增加住房供给缓解房价压力、增加商机和就业等。

　　据了解，广州老楼加建电梯的提议开始于1999年10月，当时玉子岗、竹丝村、陵园西和中山三院等住宅的部分高层住户强烈要求加装电梯。广东省建设厅也正式下发了《关于旧住宅增设电梯的若干指导意见》，并将文件传达到各市、区，按照各地实情参考，但是真正实施起来进展却很缓慢。

　　难题 钱字当头住户意见难统一

　　广东省电梯学会有关人士透露，目前旧楼装电梯，很大部分争执来自于“钱”。如果是单位出钱，不少人都还是愿意装。在政府部门出了相关政策后，广州市也有不少旧楼以单位埋单的方式装了电梯。据电梯学会有关人士估计，广州已有500～600栋旧楼加装了电梯，以公安系统、民航系统、农业厅、发改委、法院等单位的宿舍小区为主。而由个人出资的，听说得比较少。

　　据介绍，如果旧楼本身没有预留电梯井，要对是否影响消防、影响到采光、影响到水管电线等进行勘查。如果要进行电线水管等的移位，那就更加麻烦。

　　即便是顺利的话，开一个电梯井至少也需20万元左右，这样加上电梯设备本身大约造价20万元，加起来至少就是40万元。以旧楼多数的一梯4户、9层计算，全栋楼有36户人家。但一二层的一般都不参加装电梯，所以就有28家左右。如果不分楼层进行平均摊分，每户至少要出1.4万元左右。这对于目前居住在旧楼的很多个人来说，是笔很大的费用。

　　其实，老楼加装电梯除了方便住户出入外，还有其他好处。如果是采取加盖电梯井的模式，旧楼加装电梯后每户的产权面积都可有所增加。据广州市规划局工作人员介绍，电梯安装完毕后，产权面积应该归业主所有，但是面积如何分摊，需要由国土部门进行划分，规划部门在此基础上进行审批。

　　另外，需要加装电梯的旧楼多位于寸土寸金的老城区，其中不少是房改房。虽然地段很好，但由于没有电梯等因素，二手房价受影响。满堂红研究部周峰介绍，加装了电梯的房改房，二手房价至少升值800～1200元/平方米。如以一套房子60平方米计算，则整套约可升值4.8万～7.2万元。

　　旧楼加装电梯要满足3个条件

　　据广州市规划局工作人员介绍，旧楼安装电梯需要满足三个原则性的条件：如果旧楼内部空间有预留空间可打电梯井以及安装电梯，那就要保证不能占用消防通道。如果旧楼内部空间不能满足要求，需要在外面加装的，除了不能占用消防通道外，还要满足楼与楼之间的间距。据介绍，老城区和新城区的楼间距要求不同，在旧城区，一米高的建筑，两栋楼之间的间距要不小于0.7米，成正比例关系，如果其中一栋需要加装电梯，就要相应“退让”0.35米的距离。

　　此外，在《物权法》出台后，按照要求，即改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　该工作人员介绍，近年来，广州旧楼装电梯的数量没有明显上升，报建上来的一些不符合审批条件的，不满足间距和消防通道条件的较少，仍是以业主有反对意见而被否定的居多。

　　建议政府介入单位扶持

　　广东省电梯学会有关人士认为，目前广州市需要加装电梯的旧楼数量，需要进行一个确切的摸底。最好是要由居委会列入正常的工作范围内。在摸底方案出来后，对于居住的老年人多的旧楼，有迫切装电梯需要的，政府才可考虑是否有一定的财政介入。至于资金来源问题，今年两会上政协委员王桂林建议政府、原单位各出30% ，其他由居民筹集或从维修基金中提取。对参与集资的单位，应享受在规划报建、项目审批、税务等方面的优惠政策。

　　广东博厚律师事务所主任詹礼愿律师建议，最好先成立业主委员会，这样能使土地权属更清晰，也能以更高的效率更公平地处理业主之间的不同意见。在征得三分之二以上业主的书面同意后，由委员会到相关部门办理手续。

　　盖电梯井住户产权增大

　　另外，对于广州有部分旧楼要在楼体外加盖电梯井，是否还要重新进行用地批准的问题，广州市国土房管局有关人士对此解释，楼房最初建造时一般都有一定的退缩线，楼体本身是往里退缩的。建一个电梯井一般只需两三平方米的用地，使用原先的退缩后剩余的面积绰绰有余。因此，广州市暂时还未出现旧楼因加装电梯，而要进行用地调整的。

　　在加装电梯井之后，全楼各户摊分的公摊面积都有所增加，这也可在房地产产权证上体现出来。但要住户在电梯加装后，申请有关部门进行实地测量，然后全体进行房产证更改。因为，能更改的也就是公摊面积，每户增加的面积往往不到1平方米。这部分增加的面积，在交管理费和房屋拆迁时可能会体现出来，但在进行二手房买卖时往往体现不了。

　　好桥1 旧楼加层销售筹资装电梯

　　广州市城市规划局日前举行了研讨会，提出将从实际操作的角度依法制定旧住宅加建电梯的操作程序和管理办法，有望解决目前广州旧楼加装电梯“进退两难”的尴尬局面。

　　事实上，广州旧楼加装电梯受关注已久。去年两会上，就有政协委员建议在一些地基符合安全条件的旧楼上加盖一层，然后出售，将回笼资金用于加装的电梯，以解决资金困境。此前，上海市亦曾通过该种方式试点加装电梯。那么，这一模式对于广州市而言，是否可行呢？记者采访了专家、有关部门等各方面人士。

　　两会曾提案加层装电梯

　　去年广州两会上，政协委员邱亿通就曾提案表示，可通过专业评估，在有条件加层的旧楼加建一层，销售所得为旧楼改造费用。以8层楼1个楼梯16户为例，假如每层两户面积共180平方米，以平均每平方米4500元销售价，加建一层销售所得即81万元，而加装电梯按造价25万元计、天台绿化按造价3万元计以及加层工程按造价10万元计共约需38万元，加上有关税费，仅相当于销售房价的一半左右。

　　除用于改造本楼外，多余的资金可由全市统筹，用于没有条件加层的旧楼。对于不能加层的旧楼，居民必须适当承担一部分改造费用。有了改造资金，电梯加装、天台绿化工作即可一并推进，让旧楼焕然一新。提案还指出，要成立机构，统筹协调。旧楼综合改造，涉及不同楼层、年龄、观念的住户，利益难以协调，不能完全靠住户自发进行，必须由政府出面成立专门工作机构，指定规则，统筹资金，然后通过招标选择专业工程公司，分区实施，分步推进。

　　最后，要将电梯、绿化保养纳入物业管理。旧楼改造后，电梯、绿化保养纳入物业管理，居民按不同楼层承担相应管理费用，统一交物业管理费。

　　据了解，目前广州市有部分旧楼在地基施工设计时，已预留加层基础。

　　建委赞同条件允许下加层

　　对此，当时广州市建委回复称：赞同在条件允许的旧住宅楼实施“加楼”、“加绿”、“加层”，认为加层必须经过建筑物承载能力复核，以确保建筑物加层后具有适当的安全储备。“加层“还应经旧住宅楼全体业主同意。同时，加层应满足市规划局关于容积率、建筑间距等法律、法规和技术上的要求并申领相关工程许可。

　　邱亿通在答复后， 建议有关部门在政府网站上，把“加梯、加绿、加层”旧楼综合改造的申请主体、建筑主体、受理条件、审批程序、注意事项及政府的有关支持政策等内容公开明示，以更好地推动旧楼综合改造。

　　部分楼宇

　　或具备“加层”条件

　　市民李先生住在老城区，住所周边有不少老住宅楼都没有电梯。对于加盖一层筹资建电梯，他拍手叫好，认为既可方便市民出行，开发商也因有利可图有动力去操作。他建议，开发商在加层后销售所得，除了加盖电梯，还可将整个楼体的外表进行翻新，这样才不会显得新建的楼层与旧楼格格不入。受访的不少旧城区老市民也认为这是一种较好的加装电梯解决方式。

　　但广州的旧楼，其地基是否具备“加层”的条件呢？一位早年在广州市设计院任职的政府官员表示，上世纪80年代末90年代初，由于建造楼宇倒塌要坐牢，因此设计师有时比较保守，宁愿将在地基预留一定的安全系数，部分楼宇如在上面加盖1层应该没问题；但也有部分楼宇是按照实际需求设计的，并没有预留过多的安全系数。因此，如要进行加层，还要到设计院将个体楼宇的设计图纸调出后，进行技术上的考究才可判断是否具备条件。

　　广州市规划局相关负责人则表示，加盖的方法在广州暂时不太可行，目前广州施行的方案已经是比较简化的。据介绍，旧楼加盖，首先要考虑的是安全问题，建筑的承重是有要求的，虽然建筑在建设时都预留了一定的承重，但是旧的住宅楼能否承受加盖的重量需要对每个个案都进行具体的研究。另外，加盖还要考虑到会否影响到其他小区居民的“利益”，例如采光等，这就需要征求全小区居民的意见，而并非只是单体住宅所有业主的意见了，这反而使征求业主意见的范围扩大更多，更加复杂化。还有一点非常重要，加盖一层住宅拿出去卖，需要有明确的产权人，而这个产权人需要具备企业法人资格，单体建筑所有的业主，乃至整个小区的业主委员会也没有这个资格。