宏观调控后的“圈地运动”

　　地段佳升值潜力好的地块居然流拍，业内普遍认为出现这种状况的原因更多是开发商资金紧张。在粮食吃紧的年代，谁不想自己多些存粮以备不时之需，但没钱买米使得存粮变的异常困难。2007年，在中国的土地市场上上演了一场疯狂的“圈地运动”，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到了疯狂拿地的大潮中，在土地上面几乎投入了所有资金，甚至达到透支的地步。但从2007年底以来，国家宏观调控政策影响逐渐显现，银根紧缩、银行按揭等政策的调整，加之房价的高涨已经超出了人们力所能及的范畴，房地产市场逐渐进入观望期，开发商资金回笼缓慢，现在这已经使不少开发商处于资金链吃紧的状态中。2008年进一步实行从紧的货币政策，在3月25日央行再一次提高了存款准备金率，金融机构人民币存款准备金率达到15.5%的新高度，这一并非针对房地产市场的措施，却将进一步收紧房地产行业的资金来源，不可避免的对房地产市场产生影响。越来越绷紧的资金链使得开发商在拿地的时候变得异常小心，甚至“忍痛割爱”，即使遇到好地块也只能出于多方考虑而不得不放弃。而现在像去年那样高价拿地作地王，一是没有资金条件，二是就目前的市场形势来说也是不理智的，或许因此，过一段时间地王就将淡出人们的视野。

　　洗牌从土地市场开始

　　土地其重要性对于房产开发商来说不言而喻，能够当的上“地王”说明企业财力雄厚，纵观以往地王，多是有实力的大开发商。随着地价的增长，资金的紧缺，上市大公司可以利用多方位的渠道进行融资，通过加快开发周转速度来缓解资金压力，在土地竞争中占据优势，而实力小的开发商却越来越没有明显的竞争力。近来市场上住房成交量低迷、资金面受到挤压，对于部分融资渠道不畅、开发速度慢、资金运转存在问题的企业，应该是一次冲击，这将导致某些企业到达破产的边缘甚至是破产，或寻求其他渠道进行自救。即使是那些曾经辉煌的老牌房企，资金匮乏致使拿地艰难，面对无地开发的局面也是一筹莫展。而对于资金较为充足的大企业来说，即便是房地产价格下跌也有实力顶住压力，度过危机。资金面的趋紧还可能进一步加大行业内部的整合与竞争，这使得优质地产上市公司通过收购和兼并取得更多位置更好、价格更优的土地。国内少数上市的房地产企业拥有土地占全国所有房地产企业拥有土地的半数以上，而在以后，这一趋势将会愈演愈烈。所以从房地产开发链条中最基本最重要的一环——土地开始，洗牌出现。

　　渐行渐远的“地王现象”

　　在市场经济条件下，最终起决定作用的还是市场这只无形的手，一切都逃不掉经济规律的制约。没有一成不变的东西，也没有只涨不跌的房价，地价也是如此，高涨到一定程度自然会回落。当人们承受不起越来越高的房价的时候，当投资房产的利润空间被挤压的所剩无几的时候，从这个角度说，房价就已经失去了继续上涨的理由。由于2007年全国房价增长速度过快，大大超过人们收入的增长速度，实际上已经透支了未来一段时间内的房价，这时候房价就已达到顶峰，而由峰转谷则是大势所趋。2008年随着各种调控政策的执行和人们购房意愿的下降，虽然刚性需求一直存在，但大多数人买不起房确是事实。今年人们普遍认为房价会涨势平稳，一个原因就是与房价息息相关的地价的上涨势头小了许多，参与竞拍者大大减少和流拍就是例证，就是成交的价格也普遍低于人们的预期。这说明在现阶段除了购房者在观望外，开发商也在观望市场。去年热议的“地王现象”正在渐行渐远，地王的逐渐减少似乎预示着一个稳定的房地产市场正在形成。

　　“区域地王”或将崛起?