银行转加按业务已经暂停

　　转按揭和加按揭由于贷款金额可以随房产评估价值浮动，一度被银行作为具有吸引力的业务而发展迅速。但2007年9月27日，中国人民银行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，首次在政策层面对加按揭明言禁止。随后12月11日，央行副行长刘士余在加强商业性房地产信贷管理专题会议上表示，转按揭、加按揭增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。要坚决取消未经批转、擅自开办的转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款。

　　政策实施半年多，转加按业务是否已经销声匿迹？最近是否有银行恢复此项业务？

　　“现在没有人（银行）敢这么做”，许磊在参加焦点网举办的“央行取消转加按及二套房贷是否松动”讨论时表示，“我们接触到的这些银行，绝对没有跨过这个政策的。而且由于银行一刀切地停办该类贷款，对于有贷款未还清的二手房过户交易也构成了影响”。

　　炒房客手握数十套房受重创

　　取消转加按影响有多大？

　　链家地产金融中心总监李雪梅介绍说：“从目前的数据来看，我们公司的客户群受影响不大。因为我们的绝大多数客户可能还是用于自住，或者说投资会有，但是不会去投机，不会去炒房，所以这个政策从抑制炒房这个概念入手控制房价的增幅，效果还是很明显的。”

　　此前，据有关部门调查分析，截至2007年8月末，16个城市主要金融机构个人住房转（加）按揭贷款余额约410亿元，是去年同期的3.5倍。另一位银行业人士表示，目前转按揭业务在一些商业银行，如招商、民生所占的比重是较大的，一般占到贷款总量的60%-70%。转加按业务的不断膨胀，刺激了房地产市场的投机，也积聚了金融风险。于是，去年9月27日，央行一纸通知关闭了转加按的闸门，目标直指投机、炒房客们。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋(杨少锋博客,杨少锋新闻,杨少锋说吧)讲述了他所接触到的那些炒房客的例子，“我身边大量的朋友，他们原来在北京就有十几、二十套房了，当时都是用转加按这种方式融得大量的资金去炒房子。但是9月份央行的政策出来，叫停了加按揭，一下子他们的资金就非常紧张。而且现在一看拐点出现了想出手，出手按揭贷款没还清，就导致他们交易的成本变高、交易周期变长，同时难度变大，是对这些投机者产生了非常大的危险。”

　　选择“垫资”需谨慎

　　在转加按被强制取消之后，那些还处于还款期的二手房需要交易时，还清贷款解除按揭是前提。因而“垫资”行当也就顺势发展起来，成为交易方化解资金困境的途径之一。

　　目前，从事“垫资”业务的主要是一些担保公司以及希望促成交易的经纪公司。据许磊介绍，垫资的主要流程是“向第三方借资，归还银行贷款，解除抵押登记，然后再进行交易过户，然后再重新抵押登记，中间环节很多。一旦解除原银行抵押之后会不会有新的债权，包括法院其他的债权进来，如果有会直接影响这套房子的交易，中间垫资方或者借资方的付款就有很大的风险”。

　　李雪梅建议交易双方，“一定要选择专业的公司去做。这样事先会对卖方相关的情况来做一个核查，包括去建委，去银行以及相关机构。同时可以尽量把这个流程缩到最短，最大限度的去避免这些过程当中可能会出现的陷井或者出现其他的纠纷问题。”

　　据了解，垫资公司收费一般是垫资额的2%-3%左右，周期在几天到几个月不等。