目前，我国的城镇化建设的进程正处于由城市化向城市群和都市圈的演变过程之中。2012年，城镇人口达到7.1亿。党的十八大以来，户籍制定改革全面落地，农村转移人口市民化提速。2012-2018年，户籍人口城镇化率由35.33%提高到43.37%，与常住人口城镇化率的差距由17.24个百分点缩小到16.21个百分点。

今年，国家发改委发布了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的重要文件。其中提出：要完善和落实主体功能区战略，发挥各地区比较优势，增强经济发展优势区域承载能力，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间格局，形成高质量发展动力系统。

重点城市群、都市圈、中心城市、县城、特色小镇和特色小城镇等，都是动力系统不同层级的功能节点，让每个节点都能按照其比较优势发挥最大功效，是动力系统的内在要求。

目前，我国的城镇化发展正由速度型向质量型转变的过程之中。根据经济学家的预测，未来我国19个主要城市群将聚集74%的人口和25%的土地，并创造GDP的90%。按照国家总体规划，中国未来有望形成长三角、京津冀、长江中游、山东半岛、成渝等5个人口亿级的城市群，10个以上1000万级城市，12个左右2000万级大都市圈。

而随着未来我国城市化发展向城市群和都市圈的演变，将会带来大规模的人口迁徙和流动。这个流动过程就是农村和三、四线城市的人口向城市群和都市圈的流动，那么这个发展趋势将会促使未来中国房地产格局发生巨大变化。

这些未来的城市群和都市圈内的房产和土地将会不断升值，并且随着其范围的扩大还会带动周边房地产和土地的增值。而全国绝大多数的三、四线城市由于人口持续流出，房价将会不断下跌，甚至将会出现许多空置房。由于人口长期处于迁出状态，房屋租金也会普遍下降，而且将会呈现出长期无人问津的状况。

面对这一发展趋势，未来人们购房选择肯定会倾向于这些城市群会都市圈，而三、四线城市的房价将会跌入低谷。其实现在我国一些地区的城市的房地产，就已经呈现出出以上这种状况了。

所以，将来仅一二线城市以及围绕其建立的城市群和都市圈还具有投资价值，其余的三、四线城市中的大部分房产将不再值得人们去购买。

另一方面，随着国家对房地产的持续调控和各项政策逐步落实到位，“房住不炒”的理念已经被民众接受，并体现在购房时显得更为理性。据调查数据显示，一些城市新开业的房地产项目第一个月的销售率不到25%，而且越来越多的地产项目销售一年仍然没有售空。房子变得越来越难卖了。尤其在一些三四线城市，甚至出现一个月仅卖十几套房的惨淡局面。

同时，与房价下跌一起出现的另一个问题，就是目前许多二手房处于无人接盘的冷落状况。而二手房市场的冷落是因为刚性需求已被挤出，不再具有购房能力。因为尽管房价有所下跌，但对于大多数刚需购房者来说，目前的房价使得他们还没有接盘的能力。

在国家的调控支持下，银行对于房地产抵押贷款的审核越来越严格，贷款利率持续上调，购房成本也随之而水涨船高。在此情况下，将来除去一二线城市以外的其他中小城市的房地产销售和二手房的变现，肯定会变得更加困难。

正如经济学家任泽平所言：“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”。再看目前国内的这些经济落后三四线城市，要产业没产业，要人才没人才，拿什么去与一二城市竞争。

而且这些城市在前些年房地产高峰期都建设了不少房子，现在则必须要面对供大于需的局面，呈现出房子多，买家少，降价也难以销售的状况。据专家预测未来5年，三四城市的房产价格将会下跌20%。

而在市场经济条件下，城市缺乏核心竞争力就意味着走向衰落，最终将成为类似于如欧美国家工业发展过程中，由产业升级所导致而出现的“锈带地区”。随着人口的大量迁出，逐渐被荒废。

对于多套住房的持有者来说，如果依旧还抱着过去那种持房待涨，幻想着房价几年后就能翻番的老观念的人来说，现在到了必须清醒头脑，作出抉择的时候了。否则等待他们的将是：房价的持续下跌和即使降价也无人接盘的情况。

总而言之，买房投资、一夜暴富的时代已经过去了。而如若在一二线城市持有房产则不必担心，可以放心大胆的继续持有，尤其是持有位于城市中心地段或未来城市拓展开发地区的房产，未来房产升值将是大概率事件。

所以，如果要买房自己住，选房时，一定要关注未来城市经济发展前景、看城市产业、看城市对人口的吸引力，尽量选择人口净流入的城市。而根据未来国家新型城镇化的发展战略，城市群和都市圈将是未来新型城镇化的发展方向。

因此，未来在买房这一点上，也要与党中央保持高度一致，选择城市群和都市圈的房产不会有错，因为，无论从宜居环境、城市发展，还是从保值升值的前景看，城市群、都市圈都是首选目标。

新型城镇化促进住房需求总量平稳增长和区域分化，未来区域化的明显特征就是需求集中于一二线城市群。据测算，2020-2030年一二线城市群将占全部新增需求的2/3。对国内19大城市群在2020-2030年期间住房需求前景分析表明，19大城市群将占未来全国住房需求的比重为38.6%。

产业升级和聚集将带来新的住房需求。十九大提出科技立国，未来科技创新投入的的重点区域，产业升级将会促使对房地产需求持续增长。

从产业集群角度看，中高端产业和工作机会集中在4+7个城市，4个一线城市是北上广深，7个城市是：成都、重庆、天津、武汉、杭州、苏州、南京。这11个城市GDP占了全国的1/4，未来体量最大的和新兴的中高端产业大概率也就落在这些地区了。

实践证明，高质量城镇化建设将有更大的聚集效应，房地产市场也将迎来新的机遇。作为个人购房者，也应与时俱进，认真选择和把握好房产的所在地域和购房时机。

来源：热点我见