2020年中期，房地产行业的研究机构和开发商正在进行密集的数据调查。《中国商报》记者发现，当前房地产市场，无论是新房还是二手房，基本上都在复苏，土地市场正在“偷镜”，但繁荣背后的市场分化是显而易见的。

　　新房市场回暖

　　随着恢复工作和生产的有序推进，房地产行业的复苏已经成为业界的共识。根据房地产行业研究平台壳牌研究院发布的数据，目前中国对新房的需求已经释放，第二季度交易量已经恢复了95%。

　　根据嘉里房地产研究所发布的数据，在2月份房地产企业的销售业绩跌至20年来的最低水平后，市场在3月份开始复苏。4月，100强房地产企业销售额同比增长0.6%。5月和6月，100强房地产企业销售额同比增长12%以上，市场复苏速度逐步加快，形成深V型曲线。

　　中国指数研究院发布的报告还显示，6月份中国100强房地产企业销售额同比增长29.3%，环比增长45.6%。事实上，随着COVID-19肺炎防控形势的改善，第二季度需求的释放推动市场回暖。总体而言，上半年，在“房无投机，城无政策”的政策基调下，住宅企业实现了稳步发展，销售业绩接近去年同期水平。

　　然而，新屋市场复苏的背后是住宅企业的差异化表现。根据平安证券的报告，6月份前100名房地产企业中的前11-20名、前21-30名和前1-10名的月销售额分别增长了34.7%、21.1%和10.0%，但前31-50名的总销售额同比下降了4.4%。

　　根据克里的报告，在当前的市场背景下，大型住宅企业的竞争优势日益突出。加快资源向优势企业的集中将促进产业集中度继续上升。对于排名前50位的住宅企业来说，竞争优势不再明显。随着行业竞争的加剧，保障房企业的成长空间可能会进一步受到限制。预计全年住宅企业的梯队分化将继续加大，50强将成为住宅企业规模发展的重要分水岭。

　　二手房成交量恢复

　　在新的住房市场复苏的同时，二手房市场也在迅速修复。根据壳牌研究院的数据，3月份中国18个重点城市的二手房交易量迅速回升，较1-2月份增长41.8%，4-5月份继续增长，环比增幅分别为39%和19%。尽管6月份环比交易量下降，但交易量仍同比增长21%。今年上半年，二手房成交量同比仅下降8.4%，接近2019年的水平。

　　然而，在二手房市场复苏的背后，存在着城市之间的差异，具有明显的“南强北弱”的特征。根据壳牌研究院的数据，珠江三角洲和长江三角洲的城市圈表现良好，前者的营业额同比增长20.3%，而后者的营业额同比略有下降1.6%。中西部地区、环渤海地区、京津冀地区和长江中游地区的营业额分别下降了6.6%、7.9%、14.6%和38.7%。

　　就城市而言，珠江三角洲的广州市场经过长期低迷后强劲反弹，上半年深圳实际成交也呈现正增长；北京周边地区的廊坊和天津都下降了25%以上。

　　土地市场“抢镜”

　　事实上，土地市场的“稳定预期”是新住房市场复苏的背后原因。根据壳牌研究院的数据，随着土地流转的反弹

　　在50个大中城市中，33个城市的土地销售额有所增长，36个城市的土地销售额超过200亿元。广州甚至有一场史诗般的土地转让。据报道，5月18日上午10点至晚上8点，广州共出售土地11块，总建筑面积近190万平方米，总成交额240亿元。在此之前，一个城市很少在一个月内卖出超过10块土地。这一次，广州一天卖了11块地，被称为“史诗级”。

　　在土地市场交易热的背后，不同规模的住宅企业的征地策略也是不同的。根据中国指数研究院的数据，今年1-5月，奥远、龙光、建发、首开等二、三线房地产企业的征地量大幅增加，而碧桂园、新城控股等房地产企业的征地量同比下降。

　　根据壳牌研究院的数据，今年上半年，龙光、徐汇、绿城、荣鑫、越秀、蓝光、卓悦等二线房地产企业的征地力度更大，征地量增长超过10%，而碧桂园、万科、融创、龙湖等一线领先房地产企业的征地力度更为保守，同比有所下降。事实上，这些领先的房地产企业减少了在公开市场上的土地收购，因为它们通过其他渠道获得土地，如城市更新、兼并和收购以及旧城改造。

　　来源：中国商报