作者:衡水特价房一

　　5月28日，两会正式落下帷幕。

　　短短7天的会议中，重磅政策频出。

　　关于房地产，S前几天做过一个「白话版」解读。

　　承蒙大家抬爱，S也给大家比心心啦~

　　▲你们的支持宿老师都有收到

　　之前的文章中，S提出了3个观点：

　　房住不炒、和而不同、房价维稳。

　　大部分评论的小伙伴都比较关注1和3，特别是希望房价继续维稳的小伙伴不在少数。

　　可能不能维稳？

　　怎么才能维稳？

　　其实核心还在不起眼的第二条「和而不同」，也就是我们常说的「旧改」。

　　二

　　LH政策中，关于老旧小区改造的原文是——

　　完善便民设施，让城市更宜业宜居。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务

　　其实老旧小区改造早有端倪。

　　2018年，河北省就印发了《河北省推进老旧小区改造工作方案》。

　　明确提出，通过三年努力，基本完成全省老旧小区改造工作，使老旧小区居民的居住条件和生活品质得到明显提升，社区治理体系趋向完善，切实增强群众的获得感、幸福感、安全感。

　　2019年，衡水列出的老旧小区改造任务是126个。

　　到2020年底，衡水老旧小区改造完成率将达到100%，预计涉及改造小区232个，涉及居民31148户。

　　三

　　S在之前的文章里提到，与一二线城市不同，衡水这类三四线城市的房地产发展很大程度上依托于棚改，特别是货币化棚改。

　　拆迁-补偿款-购置新房-去化库存-新建楼盘-继续拆……这个循环是影响三四线城市房价上涨的基础。

　　大部分三四线城市的首轮房价上涨期也往往出现在城市的棚户改造期间。

　　而取代棚改的老旧小区改造有什么不同呢？

　　可以从字面理解，老旧小区改造是修修补补的那种改造，加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务，让城市更宜业宜居。而不是大拆大建的那种改造。

　　改造可以改善民生，即公告中所说的“更宜居”，也可以带动诸如装修、保洁、家具等产业的消费。

　　但是旧改不会为房地产市场提供更多“新客户”，这也是棚改和改造对楼市最大的不同影响。

　　从这层含义上讲，旧改利好于城建，却利空房价。

　　四

　　相较于棚改，老旧小区改造是相对温和的经济拉动方式。

　　当然这几万亿旧改工程虽说是一片蓝海，但相对于棚改，还是十分艰难的。

　　棚改按照家庭人口发了钱，双方皆大欢喜，各干各的。

　　旧改不同，需要在多方利益中权衡，需要一套非常好的解决方法。

　　譬如加装电梯这一项。

　　低楼层拒绝平摊费用，甚至反对加装电梯的新闻大家应该都看到过。

　　不过天无绝人之路，其中一个很重要的解决方案就是——居民自行解决+引入社会力量。

　　原来旧改，政府主导，现在全权交给小区。

　　老旧小区如果想加装电梯，需要每个单元去自行协商出资比例，一般1-2层可以不收，3层以上逐增。

　　协调不到位的，政府拒绝参与旧改，意味着这个小区所有旧改项目都泡汤了。

　　小区住户为了争取补贴，基本很少出现钉子户，否则会成为全小区的敌人。

　　其次引入社会力量。除了中央和地方补贴以外，社会企业可以入驻参与旧改，例如投资一台电梯，可以根据情况设定使用费用，如果你想用它就必须得交钱。

　　「政府预算、街道补贴、爱心企业捐助和居民自筹」等方式筹集资金，也一定程度上缓解了政府的压力。

　　虽然跟棚改期相比，政府减少了一部分房产向收入，但是在这个特殊的2020年，国家取消了GDP增长目标，也是对各地政府的变相「减压」。

　　无论如何，还是希望这项民生工程，能保持初心，保民生、拉内需，真心诚意地服务大众。