万科郁亮:中国房价单边快速上涨时代已经结束
作者: 2018-03-27 15:50:33 浏览:1246
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  图为万科董事会主席郁亮。经济日报-中国经济网记者李方/摄

  经济日报-中国经济网北京3月27日讯(记者李方)3月27日,万科董事会主席郁亮在2017万科业绩推介会上表示,住房全面短缺时代已经结束,现在房地产主要矛盾不是短缺,而是不平衡和不充分的问题。郁亮明确表示,中国房价单边快速上涨时代已经结束了,“如果房地产企业还有地就买,不看价格的话,那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业,要靠双手劳动赚钱,不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”

  万科2017年年报显示,万科实现营业收入2,429亿元,实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元,增长33.4%;每股基本盈利2.54元,增长33.4%;全面摊薄的净资产收益率提升至21.1%,同比增加2.61个百分点;2017年公司上缴税金566亿元。

  以下为文字实录:

  问:管理层好。刚刚说到了比较多的变化,定位从城市配套服务商为城乡建设与生活服务商,请您介绍一下这个新定位有什么内涵?

  郁亮:谢谢你的问题,这个问题特别适合董事会主席回答。我做主席9个月了,做全职主席不到2个月,我一直在想你说的问题。作为主席,我的体会是要做好八个字:把握方向、布局未来。把握方向最主要是把握时代的前进方向和行业的发展方向;布局未来是要做好战略布局和建设好机制、培养好人才。

  没有成功的企业,只有时代的企业。一个企业的战略定位一定是基于对时代的判断基础上。我们正处在一个伟大的新时代,既然我们拥抱新时代,就需要告别旧思维。我们再用旧思维思考,那我们对新时代来临的意义可能会理解不到位。

  新的时代对于我们来说,最深远变化有两点:

  第一,社会的主要矛盾发生了变化:从“人民群众日益增长的物质文化需要与落后的社会生产之间的矛盾”,转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

  未来“结构性”问题比“总量”问题会受到更多的关注。举个例子,有些房子是空置的,空置不仅包括住宅,也包括商业、办公和酒店等等,但是,一些刚刚进入城市的年轻人还没有房子住,或者还没有满足有尊严的居住,这就是不平衡。比如说教育、医疗、养老等,大家都非常关注,但在目前的供应还是短缺的,这就是不充分。所以,面对不平衡不充分的问题,我们要做力所能及的事情。什么是力所能及的事情?这是我们需要去思考和回答的问题。

  第二,国家的发展阶段发生了变化,从“高速增长阶段”转化为“高质量发展阶段”。发展比速度重要,对于我们企业来说,就不是片面追求规模,而是更关注发展的质量,包括产品、服务的质量,也包括经营管理的质量。企业的经营管理,要有助于社会整体的健康发展,要对社会整体的健康发展作贡献,不要添乱,更不能够成为麻烦制造者。其次,我们经营管理水平要放在全球视野检验,和全球最先进的管理水平同场竞技,和效率最高的企业正面竞争。

  这是我们对于时代转变的看法。

  在新时代下,首先十九大报告中有三句话需要我们牢牢记住:1.关于行业的定位,坚持房子是用来住的,不是用来炒的;2.关于住房制度,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;3.关于行业要实现的目标,是让全体人民住有所居。

  具体来看,我们的行业有什么趋势呢?

  为什么过去20年中国房地产行业如此繁荣?其根本的原因是中国出现了人类历史上前所未有的一次城市化,带来了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。这个短缺过去主要靠商品房来解决。

  到今天,我们认为,住房全面短缺时代已经结束了。我们看套户比,从发达国家来说,套户比超过1.1,就是一个家庭有1.1套房子之后,套户比的增长就变得很慢了。我们国家刚刚超过1,距离1.1的充裕水平只有一点点差距。

  但值得注意的是,“全面短缺时代结束”并不意味着存在供应过剩,只是说住房全面短缺时代已经结束了。现在房地产主要矛盾不是短缺,而是不平衡和不充分的问题。

  不平衡,主要体现在分化上。不同城市之间,同一城市的不同区域之间分化现象特别明显,这就要求我们在寻找客户、寻找投资标的的时候,不能笼统来看,甚至不能以城市为单位,需要以更小的颗粒度对客户作出更精细的分析。

  不充分,体现在相关服务上。过去20年,我们房子盖了很多,但是,跟不动产配套的服务发展还比较滞后。一个经济体在房地产建设进入成熟期之后,围绕着不动产的服务业,其规模会超过房地产本身。对此,我们需要有敏感度,也需要有自信心,相信在未来不动产领域的周边行业大有作为。想想万科的物流业务,短短三年,从0开始,现在已经进入了全国甚至全球的领跑行列。

  我们下面看到是房价问题,我很少谈房价问题,我想今天借这个机会谈谈房价,可以非常明确地说,中国房价单边快速上涨时代已经结束了。如果房地产企业还有地就买,不看价格的话,那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业,要靠双手劳动赚钱,不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。

  总之,行业进入了新的时代,我们要告别旧思维,行业到了必须要作出改变的时候了。

  有了上面关于时代的变化和行业发展趋势的思考,谈谈下面万科的战略升级变得顺理成章了。

  下面谈谈万科即将进行的转型,是全面和深刻的。用一句话来概括:

  以人民的美好生活为己任,以“城乡建设与生活服务商”为定位,沿着健康、可持续的道路,领先领跑,为更广泛的利益相关方,创造更长远的真实价值,成为无愧伟大新时代的好企业。

  这里面有三个关键词:城乡建设与生活服务商、健康可持续、领先领跑。

  重点谈一谈“城乡建设与生活服务商”。我过去一段时间里面去了深圳的雨田村,看了之后想起了30年前深圳城中村的日子。在深圳第一批建设者有两个特点,说不出来的话,可能就不是真正第一代深圳建设者:有没有住过城中村,有没有丢过自行车。现在来看,目前深圳城中村仍然居住着800万左右的人口,这些人同样为深圳作出了巨大的贡献。城中村是村还是城?我也去了坂田的一个村,20年前是标准的农村,因为有了华为、富士康,成为华为、富士康新兴制造业的配套基地,现在已经成为了深圳创新制造城市的一个非常重要的配套部分,今天很多华为员工还住在这里面。我们的“万村计划”就是要改造这样的城中村,提升它的居住品质。我去年也去了江苏兴化的东罗村(音),万科做美丽乡村和乡村振兴计划的第一站在那边。人们常说江南水乡,但是,现在很难找到江南水乡了,但是,在东罗村可以找到,它在苏北,没有任何的工业,生态保护非常好,我们也在帮助乡村面容改变。

  今天万科做的事情总结下来就知道,万科今天不能仅仅关心城市,也需要关心乡村,关心城市和乡村的互动,这里的乡村不仅包括城中村,城市周边的乡村,也包括远离城市的乡村。城市乡村的互动包括城市人的田园情节、安全健康的食品和大规模城市化之后乡村的振兴,这个是城乡的内容。建设,我们不是要去乡村盖房子,我们建设的是场景,美好生活的场景、乡村振兴的场景。

  从“配套服务”升级到“生活服务”,升级的是什么?主要是“内容”。“配套服务”更多是硬件,而“生活服务”不仅包括硬件,也包括软件。我们不仅要做不动产,提供服务的场所,也要直接提供服务内容。

  这个定位,具体来看是四个角色:美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。这个内容年报中有所讲述,就不重复了。

  健康可持续:这个是万科一贯的发展原则,这里就不展开谈了。一个企业的发展必须是在健康的基础上持续做下去,这样才是长期发展应该坚持的原则。

  领先领跑:我要做一下解释。

  领先对万科来说,是领行业发展之先、创新之先、风气之先,这三个领先。面对大时代和行业的变化,谁引领的变化,谁就是领先的企业,而不是拿传统的规模思维去衡量。领跑就意味着为广泛的利益相关方和社会创造更多的真实价值。可以具体表现在客户口碑、投资者回报、相关利益方和社会广泛认可方面。

  所以,我们万科这一次的战略升级从“城市配套服务商”到“城市建设与生活服务商”,既是基于对时代变化、时代前进方向与行业变化趋势的理解,也是我们过去5年以来,在“城市配套服务商”实践基础上的升级和换代。

 

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