零售地产投资者正在回归中国一线城市，与此同时，经济增长放缓令二三线城市吸引力下降。后者一度被投资者看好：他们认为大品牌渴望通过这些二三线城市开拓新的市场。

      据房地产服务公司仲量联行称，年初至今北京和上海等一线城市的零售地产投资已升至98亿美元，超过了2012年全年的88亿美元。在被该公司视为1.5线城市的主要地区中心，此类投资已降至23亿美元，去年全年为93亿美元。

       现金流论

       仲量联行驻上海的中国零售地产研究部门负责人麦哲文说，在经济增长变得更加温和之际，投资者的风险承受力有所下降，零售地产买家正在回归已经拥有成熟零售市场和较深消费群体的地区。

       麦哲文说，主要城市零售地产价格的可承受度略微有所提升，因为投资者预计租金不会像之前那样快地上涨。据仲量联行称，在上海和北京，过去一年零售地产的平均投资回报率（零售地产租金收入与价格之比）的升幅为0.3个百分点。

       对零售地产投资者来说，一线城市的另一个吸引力是对奢侈品牌的需求继续保持强劲。麦哲文说，在一线城市，有更多的地产拥有强劲的现金流，银行十分看重这一点，零售地产买家因而能够获得融资。

       他说，在中国的中小城市，零售地产投资者找不到租户的风险更大。消费者人均商场面积最大的城市都在一线城市之外的地区。

       年初至今，中国零售地产最大的投资一直是在上海和北京。在今年最大的零售地产交易中，新加坡开发商吉宝置业与一个投资伙伴在2月份斥资人民币26.4亿元收购了上海购物中心金桥国际商业广场。据仲量联行称，今年规模第二大的零售地产交易是中国房地产开发商光耀东方斥资人民币22亿元收购中关村广场购物中心的交易。

       吉宝置业中国总裁何卓光在一封电子邮件中说，在上海人越来越富裕、收入日益攀升之际，对地段较好的优质零售商场的需求将十分强劲。

       降低风险论

       这并不是说投资者正在放弃中小城市的零售地产投资机会。比如，美国私募股权投资公司凯雷投资集团在5月份购买了分别位于苏州和杭州的两家购物中心的股权。这些购物中心临近上海，均为中国地产开发商深国投商用置业有限公司所有，这家公司正考虑在香港进行首次公开募股。凯雷未回复记者寻求置评的请求。

       投资者青睐零售销售强劲的地区正值外资品牌重新考虑地区问题之际。房地产服务公司世邦魏理仕亚洲零售部门执行董事史柏松说，一些核心奢侈品品牌目前正在划拨更多资本用于大型城市店铺的提升改造，这些品牌已进入中国市场多年，而且在不少地区有了一定的市场规模。

       他还说，与在成熟核心区域获得良好业绩相比，要想在包括许多三线城市在内的新市场稳定住销售，需要的时间会更长。

       法国品牌路易威登一位发言人说，该品牌目前将重心放在对现有店铺的升级改造上，而不是向新市场扩张。这家奢侈品零售商在过去18个月翻新了在北京和上海的两个店铺。目前该品牌正在翻新在北京中国国际贸易中心的中国旗舰店。路易威登在中国有47家门店，其中包括西部三线城市乌鲁木齐。

       帮助零售商进行重组的咨询公司艾睿铂的副总裁吴唯一（音）说，由于人口基数巨大而且收入水平更高，一线城市奢侈品每家店铺的平均销售额要远高于二线城市。

       他说，奢侈品零售行业的主要参与者正在意识到，在二线城市开设过多店铺对其品牌形象和营利能力存在不利影响，以较便宜的产品来覆盖过多消费者对品牌形象和其奢侈品地位都不利。

      仲量联行预计今年中国零售地产总投资额将持平于去年的人民币199亿元，低于2011年人民币230亿元的高位。今年上半年零售地产投资额达人民币139亿元，这说明尽管预期中国零售额增长将在未来几年放缓，但投资者仍相当有信心。

       投资者多投资一线地区是为了防范风险。IHS Global Insight驻北京的经济学家任先芳说，总的来说，二三线城市零售额增长速度要快于一线城市，但最大的零售市场仍在一线城市。