由中国电梯协会和新浪地产(微博)共同举办的中国电梯与房地产行业合作发展高端论坛于今天在广州琶洲展览馆白云厅顺利召开，整个大会围绕着电梯绿色、安全、智能的理念，有效对接房地产企业，而现场也将有房企发布针对电梯的真实采购需求，实现产业链无缝对接，真正的感受阳光采购。下面是现场会议实录：

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，各位房地产及电梯行业的企业代表们，大家上午好。两年一届的中国国际电梯展在昨天盛大开幕，从展商的热情当中可以看出中国作为电梯最大的制造市场和最大的消费市场持续成长的动力。电梯行业作为垂直交通工具，改变了城市结构，随着建筑的发展，这种互生互长，相辅相成的发展态势已经形成，随着高层建筑的增多，随着绿色地产的发展，电梯行业更多的关注到节能、安全，已经成为了行业发展的关键词。新浪地产今天携手中国电梯协会共同探讨房地产行业和电梯行业如何更完美的结合，接下来介绍一下今天到场的贵宾：

　　中国房地产研究会副会长童悦仲老师

　　电梯协会副秘书长张乐祥先生

　　日立电梯(中国)有限公司总经理汪安国先生

　　招商地产绿色研发中心主任林武生先生

　　康力电梯有限公司市场运营总经理朱瑞华先生

　　上海三菱有限公司销售部副部长陆仁华先生

　　还有30余家电梯企业的代表，及来自北京华夏幸福基业、鸿威实业、百嘉信等多家企业的代表。

　　感谢各位企业代表和各位领导的光临，中国电梯行业的发展和房地产行业密切相关，目前中国房地产行业貌似遇到了一些冷空气，电梯行业究竟会朝着什么方向发展，电梯安全如何完善，接下来有请日立电梯(中国)有限公司总经理汪安国先生，带来他的精彩观点，感谢。

日立电梯(中国)有限公司总经理 汪安国

汪安国：各位来宾早上好，我代表日立电梯(中国)有限公司来发表“绿色电梯与建筑共赢”的主题演讲。主要介绍四方面内容：一是天天向上的日立电梯;二是与社会共赢、与环境共生;三是高标准严要求的产品，稳固的信赖;四是研发尖端技术，分享智能服务乐趣。

　　日立集团成立于1910年，拥有100多年的历史，主要以技术贡献社会的理念开发我们的产品，基本上以信息技术为核心，源源不断安全、绿色、智能的新产品服务，为解决全球的各类问题做出积极贡献。我们的产品包括乘客电梯、观光电梯、别墅电梯、载货电梯、智能安防等等。

　　我们提供先进的信息技术，整合资源，提高效率，节能环保的产品及技术、节能减排。新环保材料的运用，可以减少环境污染，先进的三废处理系统技术，可以降低环境的负荷。

　　我们公司的核心价值是与大自然保持平衡的公司组织，建构可持续发展的社会，开拓者的精神对未来的后代负责。我们公司以整合企业产品，全生命周期的信息化系统。在节能环保的新产品方面，LED照明技术、研发永磁点补技术、环保轿厢财来、能量回馈技术、高节能控制技术及群管理技术等等技术，不断推出节能环保的产品，并且通过新产品实施节能认证，接受第三方监督。

　　同时在制造能力及清洁生产技术方面，采用水溶性的服装生产线，还有钣金结构无焊接工艺，湿碰湿涂装工艺等提高精度，降噪减排。

　　在三废处理系统方面，采用先进的三废处理系统，实现污水100%循环利用，工业污水零排放，有机化合物接近零排放，严格按照国家相关标准执行。建设环境友好的社会贡献自己的一份力量。

　　高标准严要求的产品。我们采用先进国际标准组织，研发生产安全部件，电子安全控制系统的技术应用，核心安全部件自制化，严格控制安全部件质量。包括电梯知识普及，安全便捷的技术。比如在负载能力、制动能力、抗震能力、水平振动方面，我们企业的起标都高于同类国际水平，比如抗震能力在汶川地震中，日立电梯的震损率为1.4个百分比，而行业平均水平达到9.82个百分比。

　　EN81系列标准更新了电信轿厢以外移动系统和安全部件测试要求，也是未来的发展趋势。关键性的安全部件，我们公司在自制化方面有非常高的要求，能够减少生产流通环节，保证部件的质量和性能。我们公司为了电梯安全运行，就电梯安全知识进行了一些宣导和演练活动，普及电梯的安全乘梯知识，降低电梯的故障率。

　　研发终端技术，分享智能服务的乐趣。有四点想和大家分享，一是智能安防，科技服务生活。在智能安防方面，透过物联网技术，远距离的智能认证，通过这样的系统可以使我们的生活更加便捷，从电梯大堂开始，到电梯乘坐呼叫，通过楼宇控制器就可以用快速移动的解决方案提升科技的服务生活。

　　二是电梯服务的支援系统，面向新型的网络信息平台，推进全生命周期的保养服务，从远程监视中心系统，到移动通信运营商，再到电梯，用户可以随时察看网络分布和运行状态，获得电梯异常的信息反馈，还包括气象和预警的一些信息。

　　三是运用无线通信技术，可以实现服务准确便捷，基于GPRS的激动通讯技术和PDA系统，从客服人员受信，到接收派共信息，再到接受任务出动到现场，可以提供一系列的服务。

　　四是电梯智能维保系统，能够自动生成每台电梯每天所需要的电池，定向保养作用，动态控制电梯的维保作业，提高准确度，有效降低保养费用。

　　五是建设电梯公共救援平台，实施无偿救援。公司搭建了2011年公共救援平台，对市民向110报警的，实施无偿的社会服务。

　　日立电梯与您携手共建美好社会，谢谢。

　　主持人：汪总请留步，我们进行一个小小的互动环节。刚才提到了房地产的发展态势，在过去一年当中，日立电梯业绩的增长量有没有受到房地产业抑制的影响，对与房地产企业的战略合作持什么态度?

　　汪安国：电梯行业是比较特殊的行业，属于落后指标，一般下滑的时候，电梯行业会延后半年到一年左右时间，所以对电梯行业来讲，上半年的态势还是不错的。由于国家经济指标增速放缓，所以下半年谨慎乐观。

　　主持人：对于战略合作的发展趋势，日立提到了一个非常重要的高度。

　　汪安国：没错，我们和大客户的合作，希望通过提供节能减碳的绿色产品，因为我们的大客户在社会上起到了一些指标性的作用，大企业以身作则带动社会良性互动，我们公司也支持大型房地产往绿色电梯，建筑共赢的方面发展。

上海三菱有限公司销售部副部长 陆仁华

陆仁华：今天发言的题目是“满足客户需求的电梯发展走向”，这个题目不是那么大，我想从营销角度和客户需求的角度谈这个问题。

　　题目包含两层含义，一是客户需求，客户有什么需求，电梯厂家要满足这个需求;二是客户需求对电梯发展的推动力、影响力。

一，客户需求。我想借用四个字“多快好省”，在大跃进的时候用过，我在这里借用一下。“多”指电梯的功能要多，好处要多;“快”指速度要快，相应效率要高;“好”指多方面的，比如安全性要好，质量要好，舒适感要好;“省”要为客户省钱，不要花冤枉钱，还要省心，买了这个电梯不能整天的操心，对电梯的可靠性提出了很高要求。

　　需求对电梯的走向有六个方面的推动：一是，现在越来越重视电梯的设计、制造、安装、维修保养全方位各个环节的工作，确保电梯的安全使用和质量。电梯既是一个机电产品，也是一个特种设备，对质量和安全不是一般的要求，从这个层面来说，设计、制造也承担了非常重要的角色。

　　中国的电梯标准基本上等效采用了欧洲的标准，眼下各个电梯企业面临的问题，各个用户面临的问题，自动扶梯的标准要切换到新标准，主要是从安全角度考虑的，包括早些年垂直电梯贯彻新标准的时候，有一个双自动器的强制要求，如果一个自动器失效，要确保另一个自动器可以使电梯刹得住，也是出于安全方面的考虑。

　　二是，现在越来越重视理性消费和理性营销。消费和营销，一个是买方态度，一个是卖方态度。作为买方需要购买价廉物美的电梯，这是最重要的要求。作为一个厂家希望多卖一些电梯，多提供一些服务来满足客户需求，这也属于正常要求。现在的问题在于电梯作为特种设备，对质量和安全要求特别高，电梯厂家为了更大的扩大市场，正在做降低成本的工作，但是对于特种行业来说，降低成本是有极限的。客户在买自动扶梯的时候，不是买到最便宜的就是一件好事，因为里面有一个度。举个例子，今年上半年房地产调控的成本压力很大，买方的成本压力也很大，有的用户提出34层的高层住宅，是不是可以采用1.75米/秒的速度，实际上为了控制成本，有合理的一面，但是对于乘客来说，34层中间再停几层，1.75米/秒的速度是偏低的。什么速度才合理，很多厂家想2米/秒行不行，2.5米/秒行不行，需要一个合理的速度。还有一个相反的例子，有人说想造一个200米高的写字楼，为了做到当地第一，速度要每秒12米，这个需求要冷静分析。实际上所有电梯厂家都有一套分析软件，有这套软件约束需求方案，一般很多厂家都会算出来，200米高，5到6米每秒就差不多了，如果是12米每秒，非常贵，而且对土建的要求也非常高。所以购买电梯和销售电梯都需要理性的态度。

　　三是，大家越来越重视技术创新。20年前直流电梯很多，交流双速的也不少，后来经过慢慢发展推出了变压变频技术，前两年能量反馈技术得到了大面积推广。现在哪怕1米每秒的都用上了，整个行业都在不断推出新技术。三菱电梯有一个可变速功能，还有终端强制减速的功能，都是一些新技术，都是为了更好的从技术创新的角度满足用户的需求。

　　说一下可变速，比如电梯买的是1.75米/秒的速度，配置可变速功能后，在很多时候下可以达到2米/秒甚至2.5米/秒的情况，用户花得钱不是太多，但是享受的速度比较高，从用户需求角度推动了技术创新。

　　四是，大家越来越重视采取有效措施确保电梯运行的舒适感。我说的这个电梯是广义的，包括自动扶梯，举个例子，中高速电梯采用高精度导轨，我们三菱是这样做的，好比一个平坦高速公路的路面，汽车运行上去舒适度会很好，但再好的车碰上不好的路面，振动声都会大。采用主动消除振动的技术，就可以大大提高电梯的舒适感。电梯内还可以采用减噪措施，本来电梯的轿壁是一层的，还可以做成双层的，有效的降低噪音。速度更高的时候，像动车一样，采取流线型的外罩，从空气动力学的角度减少电梯的噪声，不少的主力品牌都在往这个方向走。

　　五是，大家越来越重视从设计角度方便用户。电梯技术好，但也要提高方便性。举个最简单的例子，比如我到五楼，结果按错了，按成了六层，有一个简单的功能叫按钮两次消除，按两次可以消除，因为考虑到如果按一次消除会产生误消除，所以一定要按两次，这个设计非常人性化，如果按错了，那么按两下按钮就可以消除了，这样可以提高效率。再比如，我到一个酒店或写字楼，有很多电梯，一般情况下按了上行的召唤以后要等一会才知道哪个电梯可以上去，而现在有一个即时预报的功能，按了上行或下行的按钮以后，很快会告诉你哪台电梯来接你，预报灯马上会亮起，这对用户是很实用的功能。现在功能考虑得越来越周到，从服务角度来讲，电梯小区监控，远程监控也是从服务角度方便用户。

　　六是，大家越来越重视电梯的空间感和美观度。空间感比较简单，可以把门做高一些，把轿厢做高一些，现在这个趋势很明显。在十五年前卖出电梯，大家都考虑标准轿厢，而现在酒店、写字楼的要求很高，万达的很多酒店都用了我的产品，他们要求无论什么品牌，轿厢3.6米的高度，给人一看有赏心悦目的感觉。美观度也很重要，现在还可以采用液晶显示，又好看，又实用。现在还可以铺轿低大理石，还可以和建筑风格结合起来，搞一个拼花，使乘客感觉很舒服。

　　以上讲的都是客户需求，推动了电梯发展的走向。这六点走向都是为了给客户创造更高的价值，同时有利于电梯品牌形象的提升。

　　主持人：陆总，您觉得电梯行业间的竞争可以说激烈，也可以说不激烈，说不激烈是因为前十大品牌相对较稳定，激烈是因为在中国众多的项目中，有技术等等方面的竞争。如果让您给房地产企业一个建议，在选择和电梯企业的合作中，除了刚刚讲的合理需求的建议，还有哪些可以关注的要点，可以选择什么样的合作对象。

　　陆仁华：一是竞争，从长远来讲对电梯厂商是一件好事，没有竞争就没有推动力。二是房地产厂商和电梯企业的合作，要从战略高度的层面入手，三菱也有很多战略合作，双方从一开始的商务洽谈，特别到后期的安装和售后服务，一揽子考虑战略合作对双方绝对都有利。

主持人：让企业更多的选择战略合作的模式，谢谢您。刚刚提到了电梯行业的品牌，我们发现在电梯行业当中，外资品牌占据了大半壁江山。我们也查到一些媒体对民族品牌的报道，张秘书长也提到过民族品牌正在突围，在保障房的建设当中，有一家企业做出了非常不错成绩。接下来有请康力电梯有限公司市场运营总经理朱瑞华先生带来他的精彩分享。

康力电梯有限公司市场运营总经理 朱瑞华

    朱瑞华：尊敬的各位领导、各位来宾上午好。非常感谢新浪地产给我一个机会，平时各位所感受和接触的是世界上的八大电梯品牌。而中国现在拿到生产许可证的有400多家电梯企业，我们是属于在自主品牌里做得相对较好的。

　　今天组织方给我安排的主题是“保障房与电梯企业”，为此重点讲一下保障房。在最近房产调控上，保障房受到了房地产和电梯行业的特别关注。我发言共分三部分，一是保障房市场，二是在保障房市场电梯企业如何做，三是简单的介绍一下康力电梯公司。

　　2011年国家推出1000万套保障房，据调查现在1/3已经全部峻工，1/3已经在建未封顶，还有1/3存在仓促开工的状况。根据调查发现，1000万套保障房中还有20%没有订电梯，根据数据统计，2011年保障房总共投资1.3万亿，2011年房地产总投资是4.8万亿，保障房差不多占了30%。说明保障房在整个房地产投资里的重要性。根据2011年末召开的住房保障工作会议的决定，今年国家计划建设700万套保障房，其中基本建成500万套，市场空间非常大。

　　根据测算，保障房楼层一般在18层左右，还带一到两个地下室，根据这样的统计，保障房有的是一期两户，有的一期三户，我们按平均测算了一下，以45户的标准，如果一期两户18层就有36户，如果一期三户18层就有54户，平均一下就是45户一梯。保障房也不是所有的都装电梯，除去一些不装电梯的，农村改造的，大概有80%要装电梯，根据计算今年差不多12.4万台电梯，加上2011年未确定的3.6万台，这样2012年保障房电梯就有16万台，根据测算基本上是准确的，今年保障房电梯的需求量还是相当大的。

　　这是中国保障房建设历史情况的统计，今年保障房竣工的套数是最多的，去年开工的项目基本上今年都要竣工。康力电梯对保障房相当重视，从去年开始又推出了针对保障房的新凌燕产品。

　　三年前保障房推出的时候，大家认为保障房用的电梯价格低，配置简单，所以存在了很多误解问题，同时也推出了很多经济型电梯，但是在运行过程中存在很多问题。按照我们的理解，保障房对电梯的要求应该更高，保障房居住的客户群应该是处在社会中低层的普通大众，他们对电梯的寿命期要求比较长，还要考虑用电问题，要节能，用电要少，保障房的物业费很难收，这些都要考虑。如果保障房的电梯寿命短，电梯的更新改造的钱都很难收到，所以保障房对电梯的要求应该是更高的。

　　我们康力对保障房用了节能环保技术，用了一体机，LED照明，CANEN能量回馈装置、一体式控制系统，标配了一般只有在商用梯才配的2.4米高轿箱。保障房的电梯寿命比较长，很多无关的不需要的功能可以省掉，保障房必须兼顾寿命长、节能、乘坐舒适感的特点。根据这些特点我们开发了新“凌燕”产品，等一会有个视频介绍新凌燕。

　　去年我们在保障房领域收获比较大，在这里举了几个项目，像天津的西都新城，北京的中海古城，上海浦江镇一号基地，无锡的水岸家园等。很多保障房项目都是政府采购的项目，我们在政府采购项目当中，连续四年获得了自主创新品牌企业的荣誉。今年上半年又入围了中央国家机关定点采购企业名单，以后我们进中央国家机关电梯采购，不需要再进行招投标，只要协议价格就可以了。原来接触中央国家机关的时候，他们从来不考虑中国自主品牌，全部都在世界八大电梯品牌里选择，根本不考虑民族品牌，我们的入围说明了对我们公司的肯定。

　　下面简单的介绍一下我们公司。

　　我们公司在1997年开始建立，公司获得了中国驰名商标称号、国家火炬计划证书等荣誉，去年还获得了国家级企业技术中心的认定，一般能够获得“国家级企业技术中心”认定的，基本上都是每个行业的龙头企业，目前在电梯行业只有上海三菱和康力电梯两家企业。2006年中标了韩国两条地铁线和一个火车站，共计123台，到现在为止运行了6年，运行得非常好，基本上每年韩国都会给我们一些地铁的新梯和改造项目。我们还和一些大专院校，研究所建立了研发合作关系。2010年9月份，我们自主研发了7米/秒的高速电梯，并通过了认证。去年9月份正式投入运行，今年2月28日还在上海开了一个新闻发布会。现在国际上能做到18米/秒，但是现在自主品牌只能做到7米/秒，当自主品牌做得越来越好的时候，对中国技术的引进是有帮助的，否则我们要花大价钱到国外买产品，还买不到技术，包括以后的维修保养，零部件更换都是问题。

　　技术的研发方面，除了一些外企以外，我们每年的技术研发在行业内走在了前列。在2005年康力就研发成功4米/秒高速电梯，并且在重庆的五星级酒店君豪大酒店已经运行了七年，运行得非常好。营销网络方面，电梯行业除了产品研发、制造还要售后、安装、维保，还要有完善的营销网络，我们有18家分公司、18家服务中心，在自主品牌电梯中是营销网络做得是最完善的。时间关系，就介绍到这里，感谢大家关注中国自主品牌电梯，关注康力电梯!

　　主持人：感谢朱总带来了民族品牌的创新。在前期我和开发企业交流的时候，大家都提到技术不是什么问题，但是后期的维护和售后服务是开发企业比较关注的，能不能介绍一下康力在售后服务方面有哪些特色?

　　朱瑞华：电梯是个工程项目，比较特殊。以前大家都不关注电梯产业，现在出现了一些电梯事故经媒体报道，大家开始关注了，其实很多事故是由于安装不到位、维护不到位所造成的。还存在另外一些问题，例如很多电梯的零部件要换了，但是开发商为了省钱不愿意换，由此出现了很多隐患。现在舆论上说哪家电梯出事了，好像都是电梯厂的事，其实不是。按常规来说，电梯还是非常安全的产品，像这么多的自主品牌在产品质量上基本上都能够满足，跟国际上的差别主要是高端的，比如在高速电梯上有差距，而常规的一般住宅都能够满足。

　　我们作为民族品牌的龙头企业，在售后上一定要做得更好。我们前段时间遇到一个案例，电梯由于受到电子干扰和电压不稳的问题，，电梯就自动停梯保护了，出现困人的现象，碰到这种情况，客户其实只要按一下警铃按钮，物业或者维保人员就会在几分钟内把电梯打开放人，而客户由于不了解，人为的把电梯门撬开，给撬坏了，还要投诉厂家。后来我们跟他们解释，客户没有正确使用电梯，没有得到正常的维护，一些用户不了解电梯的有关用法，我们还要给他们解释，还要免费为他们修好。但由于我们的品牌还不够强大，还不能向客户索赔，还要提供更好的服务。为此我们只有在售后服务上做得比世界知名品牌更好，我们才能赢得客户。

　　主持人：电梯安全的问题，不是电梯厂家一家能够承担的，还需要我们的业主、开发商共同实现电梯的安全。接下来为大家带来采购需求的发布，从这些数字里可以看到现在房地产业的势头没有真正的削弱。