在央行年内第六次上调存款准备金率后，世界权威金融分析机构标准普尔对中国房地产市场的评估等级随即从“稳定”下调到了“负面”。此举无疑给当前的中国楼市贴上了近乎悲观的标签。

　　销售之困：南京库存房源够卖一年

　　来自南京网上房地产的数据：1―6月南京商品住宅成交19455套，创2008年以来“半年报”新低；苏州“第一房产”的统计显示，1―6月苏州新建住宅类房源成交19843套，环比减少8261套，降幅为29.39%；无锡365房地产家居网提供的数据显示，1―6月无锡商品住宅成交总量为13143套，同比下降了32.8%。即便是没有执行限购政策的常州、扬州、徐州等省内三线城市，迫于市场大环境，也均出现了住宅成交量的同比或环比下降。

　　在被称为“史上最严厉调控政策”的打压下，2011年的楼市充满各种变数。统计显示，2月成为多个城市的楼市成交拐点――1月出台的“新国八条”进入执行期后，限购、限贷的双重“紧箍咒”让楼市从躁动趋于平静。

　　目前，各地房源库存压力俱增。南京当前待售房源量高达3.57多万套，而有统计表明，今年下半年还将上市房源3.5万套。如此，全年可售房源将突破7万套，按照上半年日均100余套的成交量计算，仅现有库存即可销售一年！

　　“钱荒”之窘：开发商资产负债率普超90%

　　“开发商的资金链现在普遍绷得很紧，可以说，资产负债率超过90%的比比皆是。”昨天，广东（国际电梯网）世纪城南京公司副总经理张良在接受采访时自曝“家底”，言语中透露出强烈焦灼感。而在此前，业内都将70%作为负债“红线”。张良甚至在暗自庆幸，去年市场高峰期那场“江北地王争夺战”中，她所在的公司没有夺到那块楼面地价超过了7000元的“地王”。

　　“土地市场自今年急转直下，6月底拍出的与地王相邻的一幅地，楼面地价才4000元出头。幸好当时我们吃了败仗，不然现在还不知道该有多么头疼。”

　　开发商的焦灼感，由“钱荒”而生。

　　进入初夏以来，不少开发商就因钱荒而陷入“冷冬”。在江苏拥有地产项目的国内大型房企复地集团，没能熬过“七年之痒”，其股票在5月13日正式退市，成为内地首家告别资本市场的上市房企。而品牌房企资金状况不佳，“复地”并非孤例。同一时期，万科、保利、金地的资产负债率也均超过了70%，更有（国际电梯网）两家ST房企已是资不抵债――负债率超过200%。

　　江苏汇得邦投资管理有限公司在江宁参与多年房地产开发，总经理陆志光眼下也乐观不起来：从银行“借钱”难了。江宁开发商普遍已向民间资金融资，“这部分资金差不多占到了整体资金的20%―25%。”好在土地抵押贷款还没有完全禁止，“我们前不久在镇江拍得一幅总价7800万元的地块，通过土地抵押贷到了5000万。如果不是这笔钱，估计无法缓解当前的资金难题。”

　　张良说，“一月一次的存款准备金率上调，已让银行可贷出去的额度越来越少。事实上，房地产开发贷款也在控制。”陆志光补充说，“限购后，很多开发商都把刚需作为争夺对象，但如今银行有的暂停首套房贷款，有的抬高了门槛，从而削弱了更多的购买力。”

　　自救之惑：销售“暗渡陈仓”钻政策之空

　　为寻求资金回笼，开发商自救的步伐显然在加快，阶段性降价由此产生。

　　苏州品牌开发商6月已开始降价促销。位于工业园区的中海国际社区，均价从每平方米13000元降到了11000元；沧浪区的世茂运河城，售价由每平方米12000―14000元降到了9000多元。“一方面，这两个项目都是大盘，库存量大；另一方面，作为上市房企，他们希望通过降价换取销售量，以期在半年财表中冲个好看的成绩。”苏州“第一房产”研究人士夏玮芬这样评析。

　　数据显示，上半年南京在售218家楼盘中，有31家楼盘房价出现下跌，最高跌幅为19.23%。另据365房地产家居网统计，至6月，南京新建商品住宅房价环比上涨已不足0.1%。

　　一方面开发商在降价自救，而另一方面，“暗渡陈仓”、“曲线救国”式的“自救”也相伴相生。

　　近日，记者通过暗访了解到，不止一家省内楼盘的销售人员悄悄向购房人允诺，只需支付一定的金额，就能突破限购、限贷的政策限制。一家以改善型客户为主的楼盘销售人员明码标价：只要缴纳1.5万元，就可以“帮忙”办到“首套房证明”，再交2.5万元，就可以“首套房”名义贷款。

　　业内人士揭秘说，这几乎已成为全行业通用的“秘笈”。5月以来，省内一些高端楼盘，之所以能取得令人意外的销售业绩，与此不无关系。

　　陆志光还透露，开发商化解贷款难也有变通之招。比如，银行不能直接贷款给房企，就以大中型生产企业的名义去贷，开发商则改做担保，最终贷款的钱还是落入了开发商的“钱包”里。

　　专家点评：楼市调控还需“顶层设计”

　　对于后市政策预判，南京大学房地产研究中心主任高波教授认为“存有不确定性”。他认为，经济运行非常复杂，楼市问题并不简单，“防通胀的同时，又要防经济增长降低、避免影响就业等，从这个意义上看，对于楼市的调控还需要顶层设计，比如房产税适时、合理的征收。”

　　6月中旬，美国《华尔街日报》作出判断：中国房地产泡沫开始泄气。“标准普尔”在他们的评估报告中则有这样的论述：大多数中国房企已经做好了在12个月内房价下降10%的准备，一场价格战争即将打响。

　　目前，监管层对于楼市仍没有任何放松的迹象。南京大学城市社会学博士孟祥远认为，为了达到快速出货目的，开发商降价是必然的。但他同时也表示，指望开发商大幅降价“不太现实”，大起大落对市场没有好处。从调控很严的2008年的历史经验看，1年左右的库存量还在开发商所能承受的范围内，“如果库存量超过了1年半，那就真的很难扛过去了。”