2010年，房地产行业进入“史上最严”调控期，传统资本市场融资功能停顿、银行开发贷配额大幅缩紧，房地产信托发行量趁势出现爆发式增长，全年房地产集合信托产品资金接近2000亿元，同比增速也达到了340%以上的历史最高水平。

　　2011年，这些特定的外部契机和行业发展背景都已发生改变。

　　2010：“天时”、“地利”兼具

　　2010年对于房地产信托行业来说可谓“天时”、“地利”兼具的一年。

　　所谓“天时”，是指银行、资本市场等传统融资渠道收紧为房地产信托的发展提供了需求空间。

　　2010年，金融机构新增商业性房地产人民币贷款20200亿元，相较2009年减少3190亿元，同比减幅为13.6%。其中，房地产开发贷款减少7321亿元，较2009年减少55.3%。银行对于房地产开发的输血功能萎缩过半。

　　再来看资本市场，根据Wind资讯的统计数据，包括股票首发、增发和公司债券发行在内，房地产行业2010年在A股市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年1210.1亿元的12.9%，其中通过首发和配股募资的资金为零。资本市场对行业的输血功能损失了近九成。

　　二者相加，2010年房地产行业从银行、资本市场两大融资渠道所获资金较2009年的缺口超过4000亿元。这还是建立在2010年房地产开发投资增速同比增长了33.2%的基础上。如此大的资金需求缺口，为房地产信托成几何倍数增长提供了广阔的市场空间。

　　所谓“地利”，是指信托行业自身三大传统业务格局被打破。银信合作、证券投资以及房地产信托一直是拉动中国信托业实现快速发展最重要的“三驾马车”，三者在整个信托业务中所占的比重超过80%，而2010年，随着监管层对信托业的调整，三项业务并举的发展模式陡然改变。

　　2009年7月证监会叫停信托公司证券开户后，证券投资信托业务在2010年开始全面萎缩。这一国内信托理财市场上的主力军，曾经占信托理财市场发行量近一半的份额。新开户被叫停后，银监会下发给信托公司相关通知，要求信托公司对现有信托产品证券投资账户进行筛查，对已经清算结束的信托产品（国际电梯网）证券投资账户要按照有关规定及时销户;存在应销而未销账户的信托公司，将不得再申请新开信托产品证券投资账户。监管部门的初衷是防范信托公司利用证券闲置账户打新股损害中小投资者的利益，但伴随新开账户的叫停以及后续一系列信托产品证券投资行为规范的出台，信托公司通往资本市场的路径基本被封死，传统证券投资信托业务的市场空间愈发受到挤压。

　　尽管从全年数据来看，银信合作产品规模及增速依旧惊人，但到2010年下半年，无论是产品数量还是规模增速都已明显放缓。

　　2010年4月末，银行与信托公司间的合作业务总规模已达1.88万亿元，一个月前这一数字不过是1.3万亿元，短短一个月激增5800亿元，相当于当月人民币贷款增量7740亿元的75%。这对于正致力于全力回收流动性的监管部门来说，已是不可承受之重。一个月后，银监会紧急召集银信合作业务规模最大的12家信托公司开会，要求信托公司压缩银信合作规模，放慢增速，加强合规管理;接着，又从7月5日起全面叫停以腾挪信贷额度为目的的银信合作业务;8月10日出台的《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》，对银信合作业务中融资类业务比例、产品设计方式以及商业银行表外存量业务等相关领域均作出严格规定。至此，银信合作业务开始进入“冰冻期”。

　　“两驾马车”受阻，为仅存的房地产信托业务提供了大量可用的托管资金，为其爆发式增长备足了粮草。