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国务院派出的8组楼市督查组已经结束督查,各地楼市成交陷入低迷,房价依旧保持高位。楼市正在走入市场与政策艰难博弈的敏感时刻。业内人士普遍认为,房价迟迟未现松动,调控政策不会放松,新一轮调控政策或将出台,房地产相关的税收、信贷、土地政策都可能再度加码。
楼市陷入高位僵持
自从今年初楼市调控组合拳出台以来,各地成交量不同程度陷入低迷,房价快速飙涨势头得到遏制。国家统计局的数据显示,3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个,比上月增加了6个,环比涨幅比上月缩小的城市有29个。而从同比数据来看,同比下降的城市有2个,比上月增加了1个;同比涨幅回落的有46个城市,比上月增加了16个;同比涨幅在5%以内的有26个城市,比上月增加了2个。
虽然房地产市场逐渐“退烧”,但房价“拐点”尚不明显。70个大中城市里,依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%,京、沪、穗、深4个一线城市销售均价虽然略有下调,但有专家指出,3月份很多高档楼盘推迟上市,价格的回落很大程度上是受成交结构性的影响,而非趋势性的变化。
以深圳为例,3月深圳全市新房成交均价19423元/平方米,环比下降5.99%,同比下跌5.04%。造成这种房价“假摔”的原因在于,3月深圳关外房源成交量大增,拉低了成交均价。3月深圳关外新房成交2131套,远多于2月的1274套。3月上海二手房价格也没有出现调整,二手房价格指数为2586点,环比仍然上涨了0.25%,5个市中心区及浦东内环平均上涨0.32%。
地产研究人士韩世同指出,限购政策抑制了高端楼盘的成交,市场陷入观望导致成交萎缩,而郊区楼盘则趁势推盘,价格较低成交量大,导致3月份整体均价下滑,实际上市场并没有出现实质性的降价。
进入4月以来,房地产市场悄悄回暖,均价又开始上扬。最近一周(4月18日至24日)上海商品住宅成交均价高达31720元/平方米,环比大幅上涨58.4%。高端项目上海紫园一周共成交34套独栋别墅,成交均价高达100205元/平方米,均价高达62284元/平方米的四季雅苑成交了7套,玺园也以49415元/平方米的均价成交了10套。
多项政策将再加码
房价持续居于高位,后续还会不会有更严厉的调控政策出台,近期从管理层的各种表态中不难发现,楼市调控将向着更长期、更纵深的方向发展,房地产信贷政策、土地政策、税收政策都可能再度加码。
收紧房地产行业融资渠道是减弱房价上涨动力的重要手段。日前有消息称,银监会可能于5月1日前后出台新的规定,进一步规范房地产信托业务,收紧房地产信托融资。个人首套房贷也可能将首付提高至五成,上海某国有银行信贷人员称,目前还没有相关通知,首套房首付五成杀伤力较大,短期内应该不会出台,但如果房价出现继续上涨,这也可能成为能够立竿见影的一剂猛药。
今年以来在银行贷款和资本市场再融资日益收紧的情况下,不少房地产企业通过信托产品募集资金,房地产信托发行火爆。3月份信托产品中投资于房地产的信托产品募集资金量最大,共有35只,拟募集资金总额达98.31亿元,环比增长108.42%,占3月份募集总规模的46.45%。4月11日至17日一周内成立的信托集合产品中,投资于房地产领域的共有8款,募集资金规模占信托集合产品总规模的30.17%,仍是所有投资领域中占比最高的。
去年银监会就曾发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,收紧房地产信托业务,此后房地产信托产品有所萎缩。今年以来,房地产信托再次成为房企争抢的香饽饽,监管层很可能再次考虑对信托行业的房地产业务加以管束,防止房地产市场风险蔓延到信托行业。
建立住房信息系统并推广存量房税收试点,也可能是新一轮调控的重要方向。国务院督查组在各地督查期间就曾传递出这一信号。督查组在甘肃督查时指出,“兰州市主城区的个人住房信息尚未完成有效整合”,建议“适时对运用房地产评估技术加强存量房税收征管推广工作做出部署”。在海南,督查组同样提出,当地房地产市场管理信息化建设与调控不相适应,建议按时完成个人住房信息系统建设任务,为房地产调控提供技术支持,抓紧应用房地产评估技术,加强存量房税收管理的试点和推广。
土地政策也将作出一些调整。有消息称,国土部将于近期下发有关“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”的文件,强化调控政策的执行和落实。完善招拍挂制度将改变过去完全依靠价高者得的方式,综合考虑各种因素来控制地价,并将出台一些控制地价的规范性文件。另外,也不排除对房价进行直接干预。
就连刚刚被媒体报出因财政收入下滑而“拟废限购令”的海口市,也在26日紧急出面澄清。海口市住房和城乡建设局、海口市财政局有关负责人表示,该报道不属实,海口将继续执行限购和限价等房地产调控政策,该市今年一季度财政收入仍保持正常健康态势。
信贷调控或遭遇对冲
由于严厉的调控政策,不少开发商延迟了楼盘上市时间,业内普遍预期五六月份推盘量将大增,同时开发商资金链紧绷,届时房价可能出现拐点。但中国证券报记者在走访中发现,由于境外热钱大量涌入以及前期销售回款较多,开发商资金状况尚未陷入需要降价促销的险境,且有不少开发商对后市仍抱有幻想。
在上海市松江区某楼盘,中国证券报记者发现,3月份开盘的18000元/平方米均价的房源已经售罄,刚刚新推出的房源已经攀升至21000元/平方米,且优惠活动减少。4月16日,位于浦东周康板块的印象春城二期推出新房源,价格也丝毫没有松动,单价在18000元至20000元/平方米。就连嘉定区的一些楼盘,也开始取消前期入市时优惠与折扣。这些定位于普通买家的住宅项目,并没有因为调控而出现价格下调,目前仅仅属于“滞涨”。
有开发商称,开发商如今资金状况与2008年大不相同,市场状况也比2008年好很多。截至4月26日,根据已经发布业绩的67家上市房企一季报,一季度末合计持有货币资金1534亿元,短期借款只有469亿元,一年内到期的流动负债合计684亿元,货币资金远远超过短期借款与一年内到期流动负债之和,短期内偿债压力并不大。一季度末这67家房企的预收账款合计高达2838亿元。
不仅如此,大量房企还可以通过境外融资获得大量资金,对冲了国内信贷收紧的效应。仅在香港市场,今年以来就有15家内地房地产企业通过各种债券融资约700亿元人民币,世茂房地产[11.26 -1.57%]、宝龙地产[2.41 -2.43%]、合景泰富[5.75 -2.54%]、仁恒置地、龙湖地产[12.58 -5.13%]、雅居乐等房企纷纷在境外发行各种债券或优先票据融资。
在人民币升值预期之下,外资仍在以各种渠道进入楼市。今年一季度,房地产开发企业本年资金来源中,利用外资144亿元,增幅达45.2%,为各类来源中增长最快。以富力地产[11.24 -1.23%]最近一次融资为例,4月下旬,富力通过旗下离岸子公司成功进行海外淘金,短短一周的时间,合计6亿美元的优先票据已经获得了超额认购,金额达9亿美元。
对于房地产调控下的市场走势,德佑地产研究中心主任陆麒麟认为,如果房价长期处于高位,调控也将持续下去,甚至可能会出台更严厉的调控措施,开发商应该适当调整价格。