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历时两个多月的改造建设，紫山大街11号楼——海珠区首宗私人组织老楼加装电梯个案终于在今日（28日）交付使用。住在小区的老人们可以轻松上下楼，再也不用“望楼兴叹”了。这也正是广州旧城改造工程的显著典范，属于广州民生工程的又一新亮点。
江南西项目旧楼添新梯工程早在2005年10月，全部20户业主就召开了业主大会商讨加建电梯的事。经过多次磋商协调，全体业主才达成一致意见，并组成筹建小组，但最终愿意出资的只有11户，因此电梯只能选择IC卡开门。
从筹建小组的建立到电梯的成功交付使用总共耗费了4年的时间，经过冗长的定价、设计、报建、审批等众多手续。其中最繁琐的要属报建程序，筹备小组为报建材料四处奔波。紫山大街11号大楼的20户住户里大部分是退休老职工，70%是年过六十的老人。在这些老人不辞辛劳的奔波下，终于在今年8月5日办齐了手续。（点击标题查看）
9月16日上午，广州首次举行小区批量加装电梯交付仪式，华农大茶山小区今天有13栋8层高的旧楼加装电梯工程竣工可交付使用了。
据了解，茶山小区有13栋楼加装了电梯，受惠用户达到208户。其中出钱参与加装电梯的用户达到169户，所占比例为81%。而169户中每户平均缴费金额约在3万元左右。除了给自己生活带来便利外，记者还了解到，加装了电梯的楼房价格会马上升值20%左右。据某地产中介小覃介绍，茶山小区目前的市场均价为1.1万元左右，从市场反应来看，加装了电梯的房子可以卖到1.3万元。也就是说一套90方左右的房子，通过加装电梯，升值空间大概为20万。（点击标题查看）
温州米莉沙花苑：电梯改造需政策引导
“我们都想小区能加装上电梯，也好告别爬楼梯之苦，因此就过来参观下好吸取经验。”近日，位于市区环城东路的米莉沙花苑俨然成了市民心目中的“明星小区”，前来参观的人络绎不绝。作为该市第一个成功加装电梯的老式多层住宅，米莉沙花苑加装电梯的成功启用为我市众多翘首以待盼望电梯加装的业主们提供了一个很好的范例。
有电梯
上下楼更轻松了
距米莉沙花苑加装电梯年前启用至今已有二十多天，记者日前到现场亲身体验了一番。米莉沙花苑共有7幢7层楼房，139户住户，其中1-2层为商业用房，3层以上才是居民住宅。电梯从1层直接运行到3层，3层以上出了电梯以后再步行上楼。记者在现场看到，两部崭新的电梯安装在小区西侧和山体之间的通道上，橘色的梯井外墙与小区楼房建筑融为一体，既不影响视觉美观，也未对小区交通、消防安全和楼房建筑结构造成影响。
“以前得爬7楼，自从装了电梯以后就轻松多了，只需要再上4楼就到家了。”家住该小区7楼的一位住户欣喜地告诉记者，加装电梯以后，不止上楼方便了，就连小区的档次都提升了不少，对今后物业的升值也有一定的带动作用。据了解，米莉沙花苑是我市首个成功加装电梯的老式多层住宅。眼见着该小区装上了电梯，周边其他多层住宅楼的业主很是羡慕，“千金难买老来梯”，附近一小区的住户陈大爷打趣道。
业主
期待能装上电梯
据专家介绍，多层住宅是温州市民的主体住房。由于技术和经济原因，已建的多层住宅尚有较多的遗留问题。随着城市生活质量的提高，居民对便捷的垂直交通工具包括电梯提出了更高的要求，尤其是进入老龄化社会，这方面的问题更突出了。据调查统计，目前市区可加装电梯的多层住宅楼约有450万平方米，主要分布在下吕浦、黄龙、水心、上陡门、新城等40多个社区。
家住下吕浦的王老伯今年68岁，老伴也有65岁了，儿女都不在身边。房子临近车站大道、温迪路，交通线路多，购物方便，老两口住在这套两室户里，倒也自在。惟一不便的是，住在五楼，每天上下不方便。随着年龄增长，身体也大不如前，爬楼梯越来越累了。老两口正为此事发愁时，得知米莉沙花苑年前加装了电梯，便与街坊四邻商量看是否能效仿这个小区也加装电梯。“随着城市老龄化人口比例的增长，越来越多的人提出为已有多层住宅加装电梯的愿望。”一业内人士表示。
专家
加装电梯难题多
温州市建筑设计研究院建筑综合设计所张静密告诉记者，随着电梯技术的飞速发展，只要不是80年代以前的砖混结构旧楼房，其电梯的加装工作一般都能找到技术上的解决方案。目前的关键在于业主的态度以及相关费用的分摊方案。
旧楼加装电梯，最让人头疼的恐怕是低层住户与高层住户利益难协调的问题。2008年该市曾确定下吕浦金康园4幢、吕浦花苑3幢等两处住宅进行加装景观电梯试点，但是最终由于利益无法协调等原因而陷入僵局。“加装一部电梯(含井道建设费)一般需要30万元以上，如果拒绝出资的户数多，或楼层分摊比例过于悬殊，都很难达成统一意见。”张静密说。
给旧楼加装电梯，除了费用的问题，还有一些法律问题，原设计楼梯时没有预留电梯井道，如果在楼梯外或绿化带安装电梯，会影响美观、采光、破坏绿化，只要其中有一两户反对的话，也不能强行施工，否则构成侵权。
各方呼吁
电梯改造需政策引导
面对电梯改造过程中的审批难、业主态度统一难、费用分摊难、运行管理难等问题，各方人士认为，目前加装电梯最需要的就是政策指导，明确什么样的楼房能加建电梯、由谁来建、如何建以及资金如何筹措、建后如何管理等诸项问题。
记者在采访中了解到，目前从法律层面上来看，电梯改造与否要采取多数业主利益一致的原则，按照物业管理有关规定，业委会要召开业主大会，进行协商，能达成一致则更好，若达不成一致，就要按照多数人利益一致的原则进行协商。据了解，在新加坡的社区改造工程，只要三分之二以上业主同意，就可以推行，对持不同意见者可以依法实施。
据市建设局相关人士透露，继米莉沙花苑成功加装电梯之后，我市今年将继续推行多层住宅加装电梯试点工作，并联合相关部门进行调查研究，根据不同住宅区类型筛选多处住宅进行加装电梯试点。同时，我市还将出台一个多层住宅加装电梯的暂行办法，明确住户自愿和主体原则、审批部门、审批条件和审批程序以及支持措施等。对于低收入住户，市政府将研究酌情予以补助。
广东五山教师新村：顺利加建电梯的启示
广东工业大学五山教师新村是该校年青教师的集资房，楼高9层。97年设计时考虑到年青教师收入不高，集资建房有一定的负担，就没有安装电梯（符合当时的规划要求），但在设计上预留了电梯位置，以备将来之需。2006年，部分高层住房业主向业主委员会提议加建电梯，并要求学校统一用行政手段实施。学校考虑到教师住宅已经属于私人产权，应当充分尊重低层业主反对加建电梯的意见，拒接用行政手段介入住户的纠纷，要求业主委员会充分听取广大业主的不同意见，采取民主自治和协商对策的办法解决加建电梯事宜。业主委员会为此多次召开会议，提出了以下主要协议：
1、该协议采取自愿集资安装电梯，谁出资谁受益，谁为所有人的总体原则，参加集资住户发给四张IC卡（电梯电子门禁卡）；
2、住户按所住楼层进行集资费用分摊，从2楼到6楼系数从0.2到1.0以0.2为增加值，6楼到9楼从1.0到1.3以0.1为增加值，各梯民主推荐成立三人小组，负责财务收支；
3、后增加的集资户除缴纳以上分摊款外，还额外缴纳分摊款18%的费用，该费用由原集资户参与分配；
4、集资户每月要按时缴纳电梯的管理费和电费，用于日常维修、养护、运行和管理（含年检），电费靠电梯广告费补贴。
5、电梯大修和更新费用再由集资户集资；
6、电梯的日常管理委托小区物业管理处实施。
广东工业大学五山教师新村加建电梯工作比较顺利是因为原先的设计预留了电梯位置，对业主造成的影响不大，对于没有预留电梯位置的住宅，加建电梯必须充分考虑利害关系人的意见，并进行适当的损失补偿。笔者认为只要有一个利害关系人反对，就不能强行加建电梯。因为加建电梯是一种建立在高层住户房子升值而低层住户房子贬值的行为，是一种利害关系人房子贬值而非利害关系人房子升值的不合理行为。从节约能源的角度看，加建电梯也是一种浪费能源的行为。对于多层住宅，笔者认为步行上梯也是一种较好的锻炼方式。
二是电梯大修费用缴交引起的矛盾。这存在两种情况。一种情况是缴交了房屋公共维修基金的情况。业主在购房的同时就缴交了房屋公共维修基金。这部分维修基金的使用，由物业管理公司提出使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后可用于电梯大修。但也有的小区电梯大修费用是从物业管理公司代收的电梯费和使用电梯的业主集资开支的，房屋公共维修基金的使用关键看物业管理合同是否有此类费用的使用约定以及业主委员会和业主大会是否有这方面的讨论意见。
目前，物业管理公司代收的电梯费主要包括电梯运行的电费、日常的维修、维护费用和年检费用等，这些费用一般不包括电梯大修费用。长期以来，对三楼以下用户电梯费的收取也有一个行业惯例：一楼按80%缴交电梯费，或经全体业主同意也可以不交。如《扬州市区物业服务收费管理实施细则》明确规定，带有电梯一楼的住户，其电梯运行费按照规定标准的80%缴纳。但这种情况在各市并不统一，2009年10月1日后，最高人民法院的有关司法解释将逐步统一人们的认识。
最高人民法院2009年10月1日起施行的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对于业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费，做出了规范性的指引：就是对于实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，比如业主提出其因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务，比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。该解释认为，只要选聘物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，所以不应得到法院支持。
另一种情况是业主没有预先缴交房屋公共维修基金或电梯大修费，碰到电梯大故障时被迫关闭的情况。这种情况除了业主补交费用外也没有什么更好的办法。因为业主作为电梯的所有人和使用人，有必要进行出资养护。对于没有缴交管理费的用户，可以采取电子门禁的管理办法拒接非权益户使用电梯。
有一点笔者要强点的是，虽然物业管理费里确实包含维护费用，但电梯大修费不属于这个范畴（除非管理合同另有约定）。根据物业管理条例规定，电梯维修费应属专项维修基金，可以由用户共同承担。但业主认为既然物管费里包含了日常维护及维修的费用，电梯维修大修费用就应该由物业公司支付，这种争议以后必须通过新的物业管理合同予以明确。
随着电梯数量不断增多，电梯“养老”形势也日趋严峻。笔者从广州市质量技术监督局特种设备安全监检处相关人员处了解到，电梯属于特种设备，按照国家规定，每年定检一次，检查合格后方可在下一个年度里使用。除了年检外，按照相关规定，电梯应该至少每１５日进行一次维护保养，且需要有专门资质的维护保养单位按照规定项目进行保养，每次保养都必须填写记录。可见，小区电梯费的开支是物业管理费支出中较庞大的一笔费用，若是不通过对小区公共资源的资产管理和运营解决分摊这部分费用，相关业主的支付压力是比较大的。
我国电梯管理虽然没有明确的报废期限规定，但是安全第一仍然是各级行政管理部门、物业管理公司和业主必须牢记的一件大事！
（此图片为网络配图，非此项目图片）
