在2009年的最后一个月，房地产市场继续疯狂，虽然人们对2010年房地产调控政策收紧也有所预期，然12月初中央经济工作会议结束后，对房地产市场的调控政策并没有过多着墨，且配合国家加大推进城镇化进程、放宽城镇户籍等宏观政策出台，市场再次出现政策乐观气氛。然而接下来一周风云突变，国际上先后爆发迪拜债务危机、希腊政府主权信用危机，国家对2010年房地产市场调控政策也突然转向，回收营业税优惠的政策、新“国四条”出台、七部委联合出台土地购置门槛等。那么在政策基调已经明确的基础上，已出台政策有何影响？还会出台哪些政策……都成了市场关注的焦点，我们下面对此作出一些总结和分析，以供参考。

    一、政策出台背景

    1、全球金融危机趋稳复苏，世界主要经济体经济皆由负转正。

    2、中国经济在全球率先复苏，并保持较快增长，对房地产业依赖降低。

    3、2008年系列救市政策初步效果达到，一些负面效应将逐步显现，如产能过剩、流动性加大、通胀预期、催生资产泡沫等。

    4、2009年房地产市场迅速复苏，房价再次快速上涨，价量皆创新高，市场风险和民怨再次累积。

    5、迪拜外债危机、希腊国家主权信用危机12月初相继爆发，引起全球一阵恐慌，给全球走出金融危机拨了一瓢冷水，也为我国中央政府敲响了警钟，之后房地产调控政策立即转向。

    二、已出台政策及解读

    1、中央经济工作会议精神

    2009年度中央经济工作会议于12月5-7日在京召开，会议明确了2010年我国宏观经济工作六大任务和“调结构、促消费”的重点后，与房地产业相关的有如下几个方面：财政政策实施重点包括保障性住房；明年要加强普通商品房供应，支持居民自住和改善性购房需求；加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造；积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平；当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，放宽中小城市和城镇户籍限制。

    解读：这些内容公布后，使市场出现了较为乐观的预判，因为政策没有出现紧缩信号，且加强棚户区拆迁改造、推进城镇化进程、放宽城镇户籍管理等都被认为是增加住房消费和促进民生的工作，对城市商品房市场而言是利大于弊。

    2、营业税优惠政策收回

    2009年12月9日举行的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由２年恢复到５年，其他住房消费政策继续实施。23日财政部和国家税务总局出台细则，规定普通住宅超过5年转让才能免税，普通住宅不足5年和非普通住宅超过5年后转让将按照差额征收，非普通住宅持有不足过5年则全额征税（营业税及其附加征税标准为5.5%）。

    解读：这个政策出台后，结合温家宝总理和相关部委领导相关讲话，中央开始担心房地产市场继续过热，将把抑制投资和投机性购房作为重点，以免房价被大幅度炒高。但对首次置业和改善需求等自住性需求还是支持的。

    3、新的“国四条”出台

    12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，会议要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

    解读：以上政策被简称为“国四条”，刚一发布就引来市场一遍热议，因为这表明2010年国家房地产调控政策基调变向，由之前相对乐观的预期到明确转向，将有保有压的维护市场稳定和健康发展。其重点目标是遏制部分城市房价过快上涨的势头，并将综合运用土地、金融、税收等手段来加以调控，具体方式就是上面那“四条”，具体分析如下：

    ★增加普通商品住房的有效供给。解读：缓解供求矛盾，遏制房价继续大涨，拉低商品房成交均价统计数据，需要地方政府控制规划、清查已出让土地加快开发进度方可。

    ★继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。解读：二套房贷政策必然会收紧，高端大户型物业将受压，部分投资（机）需求会被挤出市场，但关键在银行执行力度。

    ★加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。解读：2007年打击排号收钱、控制房源捂盘、催促开工和上市时间等政策可能会再现，但关键看地方政府会不会严格执行。

    ★继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。解读：“政策力度很大，实际执行效果不好”始终是保障性住房建设的难题，若国家要求地方政府限时定任务的完成目标，虽然对市场有短期分流作用，但对中低收入人群和整个房地产市场健康发展是好事。

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    4、五部委出台政策提高购地门槛

    2009年12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》。核心内容为：①要求将地方政府土地出让收益收支全额纳入监管系统；②分期缴纳土地出让价款首次不得低于50% （原实际为20-30%），且剩余款项缴纳期限原则上不超过一年 ；③未缴纳全款者不得按土地价款缴纳比例分割核发国有土地使用证发证，也不得参与新的土地出让交易活动。

    解读：

    ★主观愿望：

    ⑴、提高政府土地出让收入和支出的规范性与合理性，增加保障房建设资金等；

    ⑵、提高土地供应和使用效率，一定程度上打击开发商囤地炒地；

    ⑶、促使开发商加快手中楼盘开发和销售，以加快回笼资金，达到增加有效供给的愿望。

    ★实际情况：

    ⑴、该政策有利于资本雄厚、融资渠道广泛的开发商，而对实力小、资金仍紧张的开发企业不利，最终结果是可能增加市场垄断，再次出现由于垄断增强而出现的系列副作用；

    ⑵、该政策主观愿望是增加市场有效供给，从而抑制房价过快上涨，但实际的效果可能是导致广大中小开发商放慢开发节奏，减少市场供给，推升房价。

    ★配套措施：

    ⑴、全面清查已出让土地使用情况，严格执行已出让土地开工、竣工时间和相关处罚性税费和无偿回收政策；

    ⑵、调整土地让方式，规范新出让土地合同，限时开工和完工最后时间，并把出让地块小型化。

    5、住建部长约见200余副市长 督促清理房产优惠政策

    2009年12月18日，住房和城乡建设部全国建设会议在北京召开，邀请了600多位主管城建工作副市长参会，最终有200多位副市长到会，住建部部长姜伟新在会上表示：经济适用房面向范围将从低收入者提升为中低收入者；严格监督地方政府加快清理各种房地产优惠政策。住建部人士表示，约见这些副市长的目的有两个：其一，统一思想贯彻“国四条”；其二，协商完成保障性住房计划，但两者联系紧密。

    解读：这次会议发出的信号就是要求各个地方统一思想，不折不扣地执行中央政策，保证房地产市场健康发展。而加大保障性住房建设、扩大经济适用房购房范围将分流部分刚性需求客群，具体影响力度需要看各个地方保障性住房和经济适用房建设规模和具体政策、推出时间等。

    6、国土资源部挂牌督办18宗房地产开发闲置土地，将严格执行相关出发和无偿收回政策

    12月23日，国土部召开新闻通气会，明确表示要全面贯彻落实国务院有关房地产市场调控会议精神，在土地调控政策方面，要严格执行土地征收闲置费和收回制度，并出台三项措施防止新的土地闲置，促进已供地及时开发。

    据介绍，国土部将进一步规范土地供应行为。即，完善土地出让合同和划拨决定书，对宗地规模、出让金缴纳、受让人条件、开竣工申报、违约责任等进一步做出明确约定。

    同时，各地必须将各类已供土地的开发利用情况，包括已供土地的受让人、位置、面积、用途、成交时间、成交价格、出让金缴纳情况、合同约定的开竣工时间等信息上传，并向社会公开。

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    其二，国土部将进一步加大土地开发利用监管力度，落实监管责任。按照要求，省级国土部门要督促检查市、县国土部门，采取切实有效措施，落实已供应土地开发利用监管责任，实时掌握已供土地特别是房地产用地的开发利用情况，通过土地市场动态监测与监管系统及时上传国土部。

    其三，国土部将进一步加强监督检查，督促各地严格落实闲置土地处置政策，及时处置闲置土地。

    解读：国土资源部若能严格清查、处置和预防闲置土地，将是最快和最有效增加市场商品房供给的途径，也是遏制房价过快上涨最有效的手段之一。估计政策严格执行后6个月后市场就有可能降温。

    三、后期可能出台政策

    1、差别利率房贷政策细则可能明确

    在房地产金融信贷政策中，针对购房者的按揭贷款政策是最有杀伤力的，2007年“9.27”房贷新政让房地产市场骤然坠落就是例证。且这一政策即使在2008年金融危机中也没有废止，只是在执行中由政府和银行根据市场情况进行放宽执行，这为政府调控市场提供了一个最有效的手段。在目前的市场和舆论背景下，2010年执行“9.27房贷新政”由宽趋紧也是必然，但我们认为暂时不会有更新的、更严厉的房贷政策出台，最多会进一步明确改善性需求鉴定标准，严格执行改善性需求之外的二套房、三套及三套以上住房、非普通住宅等已有房贷政策，达到抑制投资（机）需求、稳定房价即可。另外，就是在通胀预期及其实际变化情况下，银行信贷基准利率可能提高，目前这种低利率时代可能难以维持，专家预计2010年可能有1-2次加息机会。根据2007年的“9.27”房贷政策及实际执行情况，具体内容如下：

    2010年房地产信贷政策预计执行一览表

    房屋类别 房贷款最低首付 房贷款利率 界定标准

    普通住宅（成都144㎡以下） 首次置业或改善性需求;首付2-3成 利率下浮30%，即5年以上4.158% 1、二套房贷界定标准：①以家庭为单位，其中之一已申请过购房贷款（含公积金贷款），且未结清贷款者；②家庭人均住房面积已超过当地人均住房面积水平（成都2009年执行标准为28㎡）者。

    2、银行现在执行5年期以上贷款基准利率为5.94%，同期公积金贷款利率为3.87%。

    3、2009年二套房贷实际执行情况：首付3成以上即可享受利率一定下浮优惠；甚至只要首付4成以上，一些银行利率最低可优惠30%。

    二次申请放贷者：首付4成 利率上浮10%，即5年以上6.534%

    三次申请放贷者：首付4.5成 利率上浮15%，即5年以上6.831%

    四次以上申请放贷者：首付5成以上 利率上浮20%以上，即5年以上7.128%以上

    非普通住宅（144㎡以上或别墅） 首次置业首付3成 利率下浮30%，即5年以上4.158% 2009年实际执行情况：首付3成以上即可享受利率一定下浮优惠；甚至只要首付4成以上，首次贷款购房一些银行利率最低可优惠30%，别墅类物业最高可优惠29%。

    二次置业以上首付4成以上 利率上浮10%以上，即5年以上6.354%以上

    非住宅 首付5成 利率上浮10%以上，即5年以上6.534%以上，贷款期限不超过10年 原则上不享受利率优惠，一般还会适当上浮。有些物业（如产权式酒店或商场）甚至不接受按揭贷款。

    注：这种利率一升一降之间，购房者还贷利息竟相差近1倍，对投资购房需求影响不难判断。

    2、征物业税有望空转实，可能会在局部一线高价城市试点

    关于开征物业税，近几年一直纠结着楼市。每逢房地产投资热度高峰，市场都会自上而下发出开征信号。不过，尽管政府多次提出这一敏感话题，却一直只闻雷声不见雨点。

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    按照国际惯例，物业税主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都缴纳一定税款，且税值随着不动产价值的升高而提高。物业税其实是把原有涉及房地产的土地出让金、土地增值税、契税、印花税等多种税费统一，把一次性的大额费用转化为分年度支出，其本质上则是对房地产征税方式的调整。一旦开征物业税，就会大大降低购房者在购买、流转过程中的成本，而其在持有环节的成本将大大提高。这也必将抑制投机型房产投资行为的冲动，从而起到净化市场秩序、防范泡沫的作用。

    中成观点：我们认为，除非市场在多种政策调控难以见效的情况下，物业税才有可能在2010年快速出台。因为征收物业税实际操作难度很大，一般老百姓反弹力度也很大。因为物业税的开征首先要带来土地产权制度的改变，这是我国推行物业税的最大难点。其次，需要对个人房产的情况进行全面深入的调查摸底，还要对征收标准进行确认，其中如何区分自住和投资界限、如何根据不同时间节点评估房产价值都是难点。可见，开征物业税对于规控房地产市场秩序有着极为深远的意义，开征也只是时间的问题，将会带来目前房价体系的根本性转变，新房与老房的房价差异化将急剧拉大。

    3、旧城或棚户区改造、保障住房建设政策执行力度将会加强，保障住房供应可能井喷，并对商品房市场产生一定冲击在“国四条”已经明确要“继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”后，一种限时限量的紧迫感已经压在相关部委和地方政府身上，过去那种“雷声大，雨点小”的情况可能就会改变。12月18日上午，住房和城乡建设部召开2010年全国建设工作会议。住建部部长姜伟新在会上发言时表示，住房和城乡建设部明年将继续大规模发展保障性住房建设，计划建180万套廉租房和130万套经济适用房。并将严格执行《2009-2011年廉租住房保障规划》。

    10月16日住房城乡建设部等七部门联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》。意见强调，在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将５０％以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮１０％执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。这将解决相当部分保障房建设资金不足的问题。

    全国人大财经委员会主任委员石秀诗近日透露，住房保障法已经纳入十一届全国人大常委会立法规划。一旦立法，过去那种只说不做、大说少做的情况可能改变。

    中成观点：这一切都表明，保障性住房（含廉租房、经济适用房、限价房）将在今后3年快速增加，这可能会对一般商品房市场有一定冲击。但同时旧城改造、棚户区改造也将加大推行，同样会释放出一定规模的被迫性需求。两相权衡，利弊在于这部分供求的平衡之间。

    4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》即将取代《城市房屋拆迁管理条例》，矛盾是否缓解、拆迁难度是否增加、拆迁成本是否提高、旧城改造推进是否放缓等系列问题能否明确将对对房地产市场产生较大影响。

    2009年12月16日国务院法制办召开专家研讨会，听取了民法、行政法方面的专家对《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》(简称新条例)的修改意见。征询之后，新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》即将出台。而根据透露出的信息，新条例将有一些新的变化，主要体现在如下：

    ⑴、区分“公共”与“非公共”利益

    新条例对因公共利益的征收、拆迁与非因公共利益的房地产开发、拆迁进行了区分。后者不适用强制拆迁，而由建设单位与房屋所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。

    新条例对“公共利益”进行了列举规定，不属列举规定的“公共利益”范畴的项目建设，其遇到的拆迁问题均遵循民事协商与合同途径解决。

    ⑵、拟规定“先征收补偿后拆迁”

    新条例对因公共利益的拆迁，确立了先征收、补偿，后拆迁的原则。这也就是说，不先解决征收、补偿问题，就不得拆迁。

    ⑶、拟规定“政府为拆迁主体”

    新条例明确规定：征收、拆迁主体是政府，而不是开发商。这也就是说，旧条例授权拆迁人，即开发商，拆除被拆迁人房屋的事今后是不允许的。

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    ⑷、“断水电气暴力强拆”拟被禁

    新条例将严禁野蛮拆迁。明确规定：建设单位或受委托实施拆迁的单位，不得采取断水、断热、断气、断电等方式，或者以暴力、胁迫及其他非法手段实施拆迁。

    ⑸、被拆迁人不满意可以起诉

    现在的拆迁中，被拆迁人因为不满意而采取诉讼途径来维护合法权益的比例较少。新条例若明确此途径，发生在拆迁领域的维权行为将更加合理、有序。

    ⑹、新拆迁条例倾向按市场价补偿

    国务院法制办主任曹康泰日前接受采访时表示，法制办倾向于按市场价格补偿，“你把人家房子拆了，总得让人家有能力购买新的房子”。

    中成观点：新拆迁条例出台后，对市场影响到底如何？还得看具体正式内容，但从传递出来的信息看，保护被拆迁人权益明显提高，这应该说是立法的进步，但今后在实际执行过程中，难度可能更大。

    6、地方配合“国四条”的实施细则将陆续出台

    目前，南京已经出台了实施细则，被称为“新政20条”。 上海市政府30日也出台了《本市贯彻国务院常务会议关于房地产市场健康发展政策措施的实施意见》。

    而从南京、上海出台的细则中，可以发现很多问题都比较明确了，其精神就是综合采用多种手段有保有压的稳定地方房地产市场健康发展，解读如下，具体内容详见附件一。

    ⑴、 所出台的政策比较完整和全面，对市场的影响整体来说是偏正面的。南京这次出台的政策除了二套房的信贷政策尚不是十分明朗外，已经基本“见底”了，也反映了国务院和相关部门已出台政策。且基调上比中央已出台政策及预期温和很多，2008年出台的部分优惠政策得到了差别化的延续。如针对首次置业者和改善性需求者购买普通住宅还有0.5-1%的补贴。

    ⑵、 一些含糊的问题得到了明确鉴定。比如对于“自住”、“首次”、“改善型”购房以及“二套房”如何界定等问题，南京市房产局副局长郭宏定表示，国家正在制定相关的认定标准。但在国家的认定标准出台之前，南京市“自住型购房”，主要是指首次购房。“改善型购房”，主要指夫妻双方在本市仅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日内出售原住房，并重新购买普通住房。另外像已购房者在竣工交付使用前不得更名转让、开发商办理预售证后必须在1个月内开盘销售，也不得捂盘等。

    ⑶、 对开发商拿地闲置问题有了明确规定，但没有朔及既往，也没有向后延伸，仅限2010年。对于2010年新出让的土地项目，将根据项目规模和建设周期，在出让合同中明确项目的开工、竣工时间和相应处罚条款。违反合同的，按照国家相关规定和合同条款进行处罚。如果不按照土地出让合同约定的时间开工、竣工的，将按天收取违约金。

    ⑷、 保障性住房建设和旧城改造力度加大。明确规定2010年将建设650万平方米保障性住房，拆迁100万平方米旧房。

    中成观点：总之，南京这次出台的“新政20条”将取代其2008年出台的系列优惠政策，秉承中央精神，实施"三保一压三加强"措施，保障（保困难家庭有房住、保市民自住型购房、保市民改善型购房）有力，压制（打压投机性购房）有针对性，加强（加强保障性住房建设、加强供求双向调节稳定房价、加强楼市秩序的规范和监管）手段还要看执行，因为其中也有一些模糊空间。

    如果南京出台的这个“新政20条”得到中央的认可，也可为其他地方政府制定相关细则提供参考。而根据2008年各个地方先后出台的政策来看，都是大同小异，即我们可以暂时把南京这个政策细精神和调控方式则当作2010年各个地方执行的方向。那2010年房地产的宏观调控政基调和主要手段都比较明确了，届时只要继续关注国家一些新的政策即可。

    四、2010年宏观调控政策调整总结及其对房地产市场的影响分析

    1、2010年即将执行政策及后续走势总结

    通过前面的分析我们已经知道了2010年房地产调控政策的基调和主要内容，总结起来如下：

    调控目标：保持房地产市场的平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

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    调控手段：综合运用土地、金融、税收等手段。

    调控方式与内容：

    ⑴、增加普通商品住房的有效供给。具体内容：①政府继续增加土地供给，特别是中小户型普通商品房土地供给，增加普通商品房供给以抑制房价过快上涨，并将在新出让土地合同中约定开工、竣工时间和具体违约处罚方式；②通过提高新拿土地门槛（土地出让收费款原则上不低于50%）促使在售或待建地快加快入市增加供给；③加大闲置土地清理和处罚力度，促使已出让土地加快开发进度，增加供给；④加快新房预售证办理速度，以增加供给；⑤要求地方政府加快、加大保障型住房建设和供给。

    ⑵、继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。具体内容：①继续给于自住型首次置业者和改善型购房者予以房贷（首付最低2成，享受7折利率优惠、公积金贷款优惠政策）、税收（契税继续减半，90㎡以下自住型置业仅交1%）、补贴（自住型客户可继续享受0.5-1%的购房补贴）；②而为了遏制房价和促进市场健康发展，将针对二套及二套以上投资性购房者将在房贷政策方面提高首付4成以上、利率上浮10%以上；契税不予优惠，转让房产征收营业税及其附加免税期延长至5年，还可能出台转让房产征收个人所得税、持有物业税等。

    ⑶、加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。具体内容：基本上会重拾2007年相关政策，如打击排号收钱、拿了预售证必须在1个月内开盘、所有取得预售证的房源必须对外销售，不得控制房源捂盘、公开房价和房源信息、催促开工和上市时间等政策，但具体如何需看各个地方政府的执行细则。

    ⑷、继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。具体内容：①限时限量完成保障性住房建设任务，各地方都要求制定出年度计划；②加快旧城、工矿棚户区拆迁改造力度，改善其中中低收入家庭住房，也会要求限时限量按计划完成；③多渠道解决保障性住房建设资金到位，如财政定额拨款、加强征收土地出让收益，并严格按照10%拨付用于保障性住房建设、住房公积金结余部分50%可贷予保障性住房建设等。

    至于后市是否会继续出台更加严厉的调控政策，我们认为将由2个因素来决定，其一是全球和我国宏观经济是否真正走出金融危机，实现稳固复苏。这是前提条件，一旦宏观经济巩固复苏，则宏观经济对房地产业的依赖性就减弱了，加强对房地产市场的调控就有了基础。其二是房地产市场自身是否在已出台政策的调控下达到了预期目标，房价得到有效遏制。这是必要条件，如果还像2005-2006年那样“越调越涨”，则更严厉的调控政策出台那就是必然的。

    2、已经出台调控政策对2010年市场的影响分析

    从已出台的政策来看，政府的主要目标不是打压房地产市场，而是要“保持房地产市场的平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨”，故出台的政策是“有保有压”。因此，这次房地产调控政策对房地产市场的影响和冲击就不会像2007年那次调控影响那么大。不过，具体来看，可能对2010年房地产市场不同方面有一些影响：

    ⑴、从短期1-3个月来看，市场会受一些冲击，主要是政策效应导致短期观望会使成交量会回落，房价应该不会出现太大波动。

    原因是短期密集出台系列政策后，购房者会觉得政策转向了，房价可能难以再大涨，加上很多地方特殊的购房补贴、减免税等政策2009年底到期后，该买房的都或许提前买了，需求会出现一个空档期和观望期。

    ⑵、从2010年整个市场需求趋势来看，需求相对于2009年可能会有所下降，但幅度不会很大，也会大大高于2008年的水平。

    在相关政策基调和措施明确后，投资性需求肯定会有部分退出，只有那些资金实力强、风险偏好性投资者可能还会入市；另外，继续支持自住型购房需求政策一方面会让这部分客群将不再那么焦急，另一方面也表明这部分需求将是2010年市场的主力需求；同时，政府加大拆迁改造和保障性住房建设，将会释放出部分被迫性需求，这部分需求绝大部分也是属于港性需求和改善性需求，量能估计不小。故综合来看，2010年市场需求是有增有减，不会大幅度下跌。

    ⑶、从2010年整个市场供给趋势来看，放量是不可避免的。

    这一方面是政策要求加大供给，另一方面是市场自身规律所致，在整个2009年价量齐升的情况下，供给由于自身的滞后性，很多在2009年下半年投资的项目基本都会在2010年上市销售。故2010年市场供给急剧增加是必然的。
   
    ⑷、从2010年整个市场房价走势来看，我们认为全年整体房价不会下跌，仍然会保持小幅上升态势。

    理由首先是新出台遏制房价的政策自身需要一段时间才会显现效应，待到全年运行下来其实际影响可能仅会在后半程，故全年下来不会跌。其次是开发商可能在大半年时间内没有降价的压力和动力，前半程或旺季甚至不排除继续小幅提价。另外，房价最终的决定因素在市场供求关系上，只有在市场存在严重供过于求，而多数开发商又面临资金压力时才会出现较大幅度降价，而2010年市场大部分时间不存在这种压力，因为目前市场仍然供不应求，即使2010年整体供给放量、需求有所萎缩，但何时达到供求平衡、供过于求矛盾加剧再现，我们估计只有在2010年下半年，甚至第四季度才会出现比较大的供过于求的矛盾。因此，综合看来，2010年房价下跌的概率很小，高位小幅攀升的可能性最大，要想买到折扣优惠较大的房子只有等到2010年秋交会及之后去了。