房价正在重回“疯狂”状态。 2009年上半年，北京房价涨幅近三成，上海商品住宅成交均价不断走高，逼近1.74万元/平方米的历史最高纪录，深圳房价创11个月来新高，广州位居全国新建住宅销售价格月度环比涨幅首位……

　　无论从哪一个角度看，中国部分城市房价过高是一个不争的事实，不仅是普通老百姓买不起房子，中等收入群体也感觉很吃力。在高房价的挤压下，越来越多的家庭为了一套房子耗尽了一生的财富，甚至是几代人的积蓄，这已经成为了社会不可承受之重。

　　房价飞涨的年代

　　“从2003年到2009年，特别是2005、2006、2007这三年，国内房价上涨出现了过快过猛的势头，这几年房价至少涨了3倍。比如北京的现代城，003年的房价只有4000元至5000元，但现在已经涨到2万多元了。”中国社科院工业经济研究所研究员曹建海说。

　　一般而言，估算房价合理程度的标准主要有两种国际通行的方法：租售比和房价收入比。如果以这两种指标来衡量国内房价，会发现国内房价涨幅已经显露出不合理之处。

　　所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：300至1：200。

　　根据国际上的一般情况，租售比大致在1：260至1：100之间。这就是说，如果把房子拿去出租，100个月至260个月，也就是大致10年至20年就能收回购房款。但是，现在中国的房价与租金之间的比例大致在1：400以上，超过1：500的也有。

　　“房价收入比”，是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。

　　房地产中介机构中大恒基根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍。

　　中大恒基市场部经理张大伟表示，北京市的房价收入比达27：1，相当于夫妻双方不吃不喝努力27年才能买到一套房。而根据国际标准，房价收入比应维持在3至6倍的范围内才算合理。即便不把房贷因素考虑在内，北京市的房价收入比也高达17：1，远远高于国际标准。

　　曹建海给记者举了一个例子———上海陆家嘴的房价是5至10万元每平方米，而东京中心区的房价也是5至8万元每平方米。上海的面积是东京的3倍，GDP只有东京的1/10，但是现在上海的房价已经跟东京差不多了。

　　高房价影响到三代人

　　1982年出生的小周来北京三年了，今年七月刚刚跟爱人领了结婚证。小周夫妇的工作都很稳定，每个月两人的收入加在一块有一万五六。最近，他们相中了位于北京东四环外的一套二手房，虽然房屋面积只有56多平方米，但总价却高达108万。他们已经决定，双方父母帮忙拿出30万至40万元的首付，两人的积蓄则用来装修和购买家电。

　　“本来我们俩不想买房子，但考虑到要生小孩儿了，所以不得不买。买了这个房子以后，影响到了我们家三代人，我们的父母，我们，还有我们的下一代。”小周无奈地说。

　　当房价涨得越来越高，购房者越来越难以承受，像小周夫妇这对“80后”购房新人的背后，常常有三个家庭在支撑，即：双方父母帮着出首付，子女自己偿还月供，即俗称的“四加二”买房模式。

　　商务部发布的《2006-2007年中国结婚市场发展调查报告》显示，全国城镇结婚消费中，有81.6％的新人得到了父母们不同程度的财力支持，其中最主要的就是买房子。

　　一套房子足足耗费了几代人的积蓄。有网友表示，父母奋斗了一辈子，节省了一辈子，到退休了还要为自己背负购房压力，自己也感到痛心。但面对结婚阶段的住房困难，父母是唯一能帮助自己的人。

　　即便如此，也不是所有的80后都像小周夫妇这么幸运。很多已经到了适婚年龄的80后，他们有着强劲的刚性需求，首次置业而且是自住，但是动辄上百万元的房子，仍然让80后们望而却步。

　　“在高房价的影响下，一些老百姓变得怨气丛生。在中国，居民收入的增长速度跟不上GDP增长的速度，更赶不上房价上涨的速度，这是非常不正常的。值得注意的是，国内的贫富差距也在扩大，这也体现在了住房方面，有的人有好几套甚至几十套房子，而有的人则一套房子也买不起。”曹建海说。

　　高房价透支购买力

　　在一个成熟的社会中，中产阶层应该是缓解贫富差距、促进社会公平的“稳定阀”，但记者在采访中发现，在中国，已经不仅仅是普通老百姓买不起房子，对中等收入人群来说，买一套合心意的房子也很不容易。

　　即便是成功买上了房子，每个月的月供也是一笔沉重的负担。“当上了‘房奴’就意味着，不敢炒老板的鱿鱼，更不能被老板炒鱿鱼；无力再继续学习进修；不能去旅游、不敢生孩子；工作压力大，心理压力更大。”一位自称月收入5000多元的网友感慨地说。

　　小周告诉记者，买了房子以后，可支配收入少了，生活质量肯定会受到影响，好多东西会不得不牺牲掉。“以前我们经常在外面吃饭，下馆子，以后恐怕不行了，基本上天天都要在家做饭吃了，哪怕只是吃一碗方便面。”

　　专家指出，房价的快速上涨，让普通老百姓增加了生活压力，不少家庭为了在自己心仪的城市有一个栖身之地，耗尽了所有的积蓄，从小康之家变得债台高筑，“房奴”们被每月的高额房贷压得喘不过气来，只好缩减本来用于其他方面的消费和投资支出，导致购买力被严重透支。

　　“消费是经济增长的最终动力。高房价不仅影响到了那些成为‘房奴’的人的生活质量，也影响了老百姓在其他方面的消费，比如旅游、培训等，进而影响到这些行业的发展。现在的房价连中产阶级都难以承受，可以说，高房价正在透支中国消费的未来。”曹建海说。

　　国家统计局在网站上刊发的一篇文章称，房价飞涨已经成为制约城市居民消费的障碍，给我国当前最为急迫的启动内需带来负面影响。从楼市消费对经济的拉动作用来看，高房价的挤出效应影响到了居民日常生活和消费行为，已经成为制约消费启动最大阻力。

　　近日，央行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查结果显示，居民购房意愿低位徘徊，超过6成居民认为当前房价“高，难以接受”。47％的城镇居民在安排支出时选择“更多地储蓄”，此比例比上季提高9.5个百分点，升至历史最高。

　　“没想到，太出乎意料了！”

　　“看不懂，像雾里看花一样！”

　　谈及今年的楼市，多数被采访对象都表达了这样的感慨。从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“量跌价涨”；从土地流拍到“地王”归来；以往需要两三年走过的“路”今年仅仅用了半年多的时间。这期间不仅楼市坐上了“过山车”，房价也上演了“撑竿跳”。进入7月下旬，情况又在悄然发生变化，虽然房价仍旧“牛气冲天”，但已显露出疲态。成交量则出现了明显下滑。同时，多部门开始发文警示楼市风险，多种信号显示楼市正在酝酿调整，下半年可能上演“变脸”。

　　从“量价齐跌”到“量价飙升”楼市坐上“过山车”

　　今年1月末开始，受传统农历新年的节日效应，以及国内外经济形势的不明朗的影响，楼市新年开局不利，“量价齐跌”成了新年的第一个关键词，以北京为例，中原地产统计显示，1月的商品房销售均价仅为10085元/平方米，同比下降29.36%，环比下降20.98%。

　　“虽然房价有所调整，但我并不想马上出手，还打算再观望一段时间。”年初一位购房者接受记者采访时语气坚定地说。

　　和这位购房者的观点相似，年初时多数被采访对象都表达了相同或相类似的观点。正是在浓厚观望情绪的影响下，北京、上海、深圳等多个一线城市楼市纷纷“告急”，为了暖市各地也绞尽脑汁出台各种政策以期改变颓势。

　　进入3月，楼市出现转机，在房价下调和刚性需求释放，以及各种利好消息的刺激下，楼市开始出现“小阳春”，当时还引发了“楼市‘春暖’暖几何？”的大范围讨论。之后出现了戏剧性的变化：房屋销售面积迅速增长，房价快速飙升。在短短不到半年的时间，“价量飙升”又成了这一阶段楼市的流行词，尤其是北京、上海、深圳等一线城市房价节节攀升，更是引起业内外一片惊呼。

　　中原地产监测显示，7月北京、上海、广州、深圳四大一线城市一手住宅成交价格比年初累计上涨幅度超过30%，天津、成都累计上涨幅度约10%；北京、上海、广州、深圳等五大城市二手住宅价格比年初累计上涨幅度近20%。

　　与此同时，房价从热门城市领涨向“普涨”格局转变。7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，环比上涨0.9%。这是今年以来全国70个大中城市房价同比环比连续两个月出现双上涨。环比方面已经连续五个月上涨，且涨幅逐月扩大，其中，3月份环比上涨了0.2%，4月份环比上涨0.4%，5月份环比上涨0.6%。

　　全国房价上涨的城市也明显多于下降的城市。其中，新建住房销售价格同比上涨的城市有43个，同比价格下降的城市只有26个，环比价格上涨的城市有63个，环比价格下降的城市只有3个。

　　成交量方面也表现不俗，1至7月，全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%。其中，商品住宅销售面积增长38.8%。

　　“量价飙升”的火爆局面，更是刺激了房企的拿地热情，特别是6月份以来，土地成交市场一改北京一枝独秀的局面，北京、武汉、广州、上海和杭州等全国多个城市相继上演土地大战。国内一线城市的地价不断刷新，一批天价地王涌现。

　　利好政策、强劲需求、投资客入市多个因素成房价飙升“幕后推手”

　　从去年下半年的“冰冻”变为今年的“火热”，优惠的购房政策、强劲的刚性需求、宽松的信贷以及卷土重来的投资客无疑是促成这种变化的“主角”，也成了重要的“幕后推手”。

　　21世纪不动产分析师孟奇说，去年受国际金融危机的波及，消费者对楼市发展前景一直处于观望，大量购房需求被抑制，为了暖市，政府连续出台多项房地产市场刺激政策。国家利好政策的出台，尤其对二手房影响比较大，在一定程度上消除了消费者对楼市深度调整的顾虑，使得压抑了较长一段时间的刚性需求在今年上半年集中释放，这造就了成交量尤其是二手房市场单月交易量屡创新高，而市场行情的升温也间接带动了房价的反弹，由此导致房价急速上涨。

　　刚性需求也起到了推波助澜的作用。亚豪机构副总经理高姗接受记者采访时说，在2007年房价疯狂上涨，许多刚性需求的消费者无力购买，到去年楼市开始出现低迷，房价也随之步入调整通道，观望气氛成为了主流。今年初，在利好政策和开发商低价入市策略影响下，压抑许久的刚性需求集中爆发，这使得部分项目得以热销，进而有了提价的底气。

　　业内人士指出，开发商的提价行为很快就产生了“跟风”效应，进而演变为大范围的“跟风涨价”。其中一个重要原因是一季度以来政府的信贷政策较为宽松，大额的信贷支持，大大地缓解了资金压力，开发商不再急于销售产品缓解资金困境，所以他们才敢于提价销售。

　　几乎每次房价的上涨都能看到投资、投机客入市的身影，这次也不利外。记者了解到，投资客的再度疯狂在深圳豪宅市场上可见一斑。上半年来自市场的信息是，深圳豪宅纷纷开出“豪华价”：一平方米两三万元只是刚起步，七八万元也很常见。南山后海填海区的两个楼盘尚未发售，但销售人员称价格将在3万元/平方米左右。罗湖华润幸福里的精装修公寓，去年向业界透露定价将超过4万元/平方米时，引起强烈的质疑，如今销售价格超过4.7万元/平方米以上。

　　除了对资源的极度占有，豪宅“豪华价”的重要推手就是投资客。“豪宅涨得这么快，有投资者炒作的因素。”深圳中原地产总经理李耀智表示，买一套800万元的豪宅，比买10套80万元的普通住宅还要涨得快，所以很多投资客涌入豪宅市场。高姗也表示，正是由于通胀预期加大，投资性置业复苏楼市，才助推了房价的回升。

　　从“量价齐升”到“价涨量缩”楼市下半年可能上演“变脸”

　　房价的牛市行情仍在继续，但成交量疲态已开始显露。受价格快速上涨、新增供应减少及房贷政策紧缩等多重影响，市场观望氛围在7月又开始显现，住宅市场持续近半年的“量价齐升”的态势也开始出现转折，各地市场成交开始出现分化。“价涨量缩”似乎又成了楼市的主题词。业内人士认为，下半年楼市“变脸”的可能性在加大。

　　中原住宅监测系统数据显示，7月，一线城市住宅成交量出现了下滑势头。此轮调整中率先触底反弹的深圳、广州则加速下滑。其中，深圳7月成交量已是连续第四个月下降，广州亦是第三个月呈下滑趋势。二线城市杭州也出现连续第二个月大幅下滑。

　　8月，成交量下滑的态势并未出现改观。中原住宅监测系统最新数据显示，8月中原所监测的九个城市住宅成交量，今年首次环比上月出现全面下降，平均降幅12%。按照降幅依次是，深圳-23%；杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重庆-9%、武汉-8%、广州-7%、上海-5%、天津-3%。

　　其中，8月第四周(8月24日至8月30日)，被监测的大部分城市成交出现下滑，其中深圳最为显著，为今年二月以来成交最少的一周。这一周仅成交688套，比上周减少576套，环比下降四成。其次为成都，下降14%。其余成交出现下滑的城市，包括上海、天津、重庆和杭州降幅在5%至10%之间。

　　李耀智说，现在看房人数确实减少很多，业主没有再涨价，但是也没有抛盘，双方进入了僵持期，中介压力越来越大。自住客如果越来越少的话，风险就会很大。李耀智说，一般说的调整是有价无市，目前来看还没到这个程度，主要看二套房贷政策是否转向，目前银行仍在靠优惠抢客户。

　　深圳大学国际金融研究所所长国世平称，货币政策一旦真正从紧，大批房子可能以低于预期的价格冲向市场，而高位买房的市民将会面临财富的损失，香港和日本都曾有这样的教训。

　　业内人士认为，住宅市场交易火热、部分城市价格屡创新高，这些现象已引发政府管理部门的警惕和担忧。7月中旬，商业银行从严执行“二套房贷”政策的消息在各地陆续传出，房地产调控政策由“刺激”趋向“中性”的信号正在逐渐释放，住宅市场或将面临新一轮调整。因此，预计以后几个月，政策干预的可能性将逐步增强。

　　上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，3至8月市场偏热，成交量非常大，已经透支了“金九银十”的能量，楼市恐难再现热潮。其中，一线城市年度成交量高点是6月，下半年成交量整体将步入下行通道。价格变化滞后于成交量几个月，下半年价格可能依然坚挺，但明年一季度有可能止涨，快的话年底就有可能出现涨不动的情况。

　　和悲观的预测相比，深圳社科院房地产与运营中心主任高海燕表示，在当前背景下，今年年底出台实质性的政策来改变楼市的可能性不大。他分析说，大部分人买房的需求都是刚性需求，投资客不像去年那么集中，所以楼价保持了相对稳定。而今年下半年的交易量会有走低的过程，但是房价不会大起大落。