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最近,北京房价涨租金跌,楼市租售比突破1∶400。中大恒基市场部公布的一组数据显示,今年上半年北京二手房租售比首次突破了1∶400,达到了1∶402,部分区域甚至达到了1∶420,大大越过了国际通行的合理标准。换算成年租金回报率,不足3%。
实际上,这也是很多一二线城市共同面临的问题,比如近期很多地方豪宅热卖,但豪宅的租金水平是在下跌的,因为豪宅的租户一般是高端商务人士,尤其是国外大公司在内地的高管,而发达国家的实体经济尚未复苏,外藉高管的房租补贴已较前几年明显缩水,甚至部分公司减少了外派人员的数量。
租金回报率是判断房产投资价值高低的重要指标,从理论上讲,我国大陆实行的是土地国有制,房产40-70年后价值几乎归零,其合理的租金回报率应高于土地私有制国家。然而,从实际数值上看,却正好相反,近12年我国房产复合租金回报只有5.05%,明显低于法国9年的6.00%,英国26年的7.90%、澳大利亚22年的9.50%。
中、法、澳、英复合租金回报率对比
究其原因,我们认为这主要与我国民众根深蒂固的置业观有关。虽然我国城镇住宅私有率已高达83%左右,居于世界前列,但有房才有家的传统观念,一方面催热了房屋交易市场,另一方面也同时抑制了我国租赁市场的发展。在这种观念下,往往只存在租赁需求向购房需求的单向转变,而最终导致了房价长期脱离租金增长态势,租金回报率偏低。同时,由于住房观念的改变往往较为漫长,因此我们认为在短期内这种态势在我国仍会延续。因此,目前政府必须大力支持和发展住房租赁市场,完善机制和体制,通过一系列措施鼓励居住租房,从而间接达到稳定房价的目的。
投资房产,除了需关注租金回报率外,还须重视物业增值情况,尤其是我国,大部分投资者更关注价格上涨,而非租金上涨。所以,我们综合这两个因素,比较一下各种物业类型投资回报率。
从国际经验来看,零售物业投资回报率往往高于住宅及写字楼,以香港、法国为例,其零售物业投资回报率分别高出住宅、写字楼,3.23%、3.31%及7.5%、5.0%。就增值率而言,零售物业亦是各类型物业中不可辩驳的佼佼者。而就租金回报率而言,工业地产具有较大优势,在香港、法国、英国工业地产租金回报率都列居首位。
典型国家和地区各类型物业投资回报率比较
|
增值率 |
租金回报率 |
总回报率 |
通货膨胀率 |
实际回报率 |
说明 |
香港 |
||||||
住宅 |
4.22% |
4.83% |
9.05% |
2.40% |
6.65% |
18年复合增长 |
写字楼 |
3.18% |
5.79% |
8.97% |
2.40% |
6.57% |
|
零售物业 |
6.20% |
6.08% |
12.28% |
2.40% |
9.88% |
|
工业地产 |
2.52% |
10.11% |
12.63% |
2.40% |
9.23% |
|
法国 |
||||||
住宅 |
5.20% |
4.10% |
9.30% |
1.70% |
7.60% |
9年复合增长 |
写字楼 |
5.30% |
6.50% |
11.80% |
1.70% |
10.10% |
|
零售物业 |
9.70% |
7.10% |
16.80% |
1.70% |
15.10% |
|
工业地产 |
3.30% |
8.80% |
12.20% |
1.70% |
10.50% |
|
澳大利亚 |
||||||
写字楼 |
1.60% |
8.30% |
10.00% |
2.50% |
7.50% |
22年复合增长 |
零售物业 |
5.10% |
7.60% |
12.70% |
2.50% |
10.20% |
|
工业地产 |
2.20% |
7.20% |
9.40% |
2.50% |
6.90% |
|
英国 |
||||||
写字楼 |
3.50% |
8.20% |
11.70% |
4.20% |
7.50% |
26年复合增长 |
零售物业 |
7.00% |
7.10% |
14.10% |
4.20% |
9.90% |
|
工业地产 |
4.40% |
10.10% |
14.50% |
|
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