世界华人不动产学会2009年会于8月20-22日在中国北京召开。规格之高，议题之核心，非常罕见。在当前经济形势下，此次盛会聚集了更多各方的关注。由于高级政府官员、产业大腕悉数参与其中，此次盛会可以从政策层面的高度，对楼市走向有指导意义。以下是北京大学不动产鉴定研究中心主任冯长春先生在今天下午举行的主题为“经济不景气下的房地产策略”的圆桌会议上发表的精彩演讲。

北京大学不动产鉴定研究中心主任 冯长春

    以前有个电影，说教授是黑板上盖房子，不切实际，我们要理论与实际结合来做研究，我做过一些房地产项目的策划，也很成功，时间有限也不能更多的和大家分享。中国房地产很特殊，因为中国地域广阔，区域差异性很大，尽管现在经济全球化，金融危机对我们的影响也很大，到了大陆一看，都不景气我们这里很景气，我们采取的一些政策、措施可能一下促使它往上走。

    前一段时间我们积极的财政政策、宽松的货币政策，一下钱有了，货币多了，那么肯定涨上去了。中国这么大，我们有时候不能看局部地区，我们只看北京、上海、广州、深圳涨了，实际也要看全国怎么样。周期波动有不景气的时候就有景气的时候，以前研究的时候，研究短周期有三年五年，一般四年左右，与国际上也差不多，长周期是7.5年，平均8年就有个周期，我们影响主要是政策影响，出来一个土地政策，土地要收紧肯定有影响了，出一个金融政策肯定有影响了。

    我更关心的是使得房地产能够持续稳定的发展，我们经济还是发展得比较好，我们城市化也比较快，大家预期房地产前景很好，也有不乐观的，说泡沫现在很大，泡沫一破灭就不行了。我认为泡沫会有，但是还不会到破裂，因为我们经济发展带动了房地产发展，现在经济好房地产才好，经济不好房地产才不好，反过来房地产又支持着经济发展。整体螺旋式往前推进。

    作为学者，我想谈谈房地产的策略，从政府来讲应该有策略，从开发商来说也应该有策略，消费者来说也应该有策略。政府的策略，有一本书《细节决定成败》，我有时候反过来想，我总结了一句话，战略决定成败，细节决定成效。细节做好你的效益更高，我们政策应该是稳定的，要明晰。比如说要建立住房制度，我们学术界也在讨论经济适用房不行，应该取消，有的人买了几年后卖掉了，应该建廉租房、经济租赁房，但是又想了，政府建了很多这些房子，因为要解决社会问题，使大家有所居，但是政府的负担又很重，因为这些人住的不是自己的房子，在使用方面就不会爱惜，损坏的很快，价值损失会很大，政府也会背着很大的包袱，怎么来维持？这些政策都要深入的研究，要有明晰的政策体系才能做出决定、决策去发展房地产。

    我们现在有一些政策不清晰，好多人都讲到，我们房地产到底拥有多少量，存量有多少，每年应该增多少，这都不清楚，提出要普查，我觉得这很重要。比如现在你要去引导市场，平衡市场，到底应该建多少商品房、保障房，比例关系很难确定，因为多少人需求不清楚，要把这些搞清楚我们才能确定收入阶层的比例关系，然后制订可行的住房建设规划。有时候规划也很重要，没有规划你就不可能去建设。我们很多人没有房子，社会的声音比较大，但是房子一下不可能都盖起来，也不可能一两年内全部解决，必须要有计划的去解决。

    比如建经济适用住房，区位选择上就有问题，缺乏规划。我们中国发展规律和国外正好发展，比如从土地价值、强度，国外中心都是高楼，外边是低楼，在北京到处是高楼，上海也是，中间还穿插着矮楼，没有规律。国外是富人住在郊区，我们这里是穷人住在郊区，这就没有规划。政府要确定不同类型收入比例关系，然后搞好规划，制订政策，这样才能做好，才能解决好住房问题，市场就要放开。有时候市场一出问题就调控，这就容易出现问题，从政府的战略上应该好好理清楚。

    对于企业来说，注重市场研究很重要，像万科每年拿出很多钱做研究，从整个房地产行业来讲，有时候还不注重这点。我不是说有意见，曾经有公司找我给他做市场分析，做研究，让我做个方案，我就做了很细的方案。然后问我要多少钱，我说给个厨房的钱，结果没有信息了，给个厨房的钱都不愿意出。北京有个开发商跟我聊，说做什么项目，我说一个项目不可能所有创新，你可以一部分创新，比如客厅挑高，年轻人喜欢。整体策划上就在产品的创新上，另外体现你的个性和文化。中国的文化很丰富，你不要把舶来品都弄过来了。北京十几平米的商铺就叫商城，在中国一大片的商业才叫商城，一栋楼叫什么广场，这不行，你看天安门广场那叫广场，要与你的文化结合起来，

    合肥要搞个步行街，提出要建欧陆风情街，而又说我这是古城，要申请历史文化名城，我说你又要建欧陆风情街那么就不可能申请，如果要建就到开发区，到外面建，要与中国文化结合起来。当时看了一下，在街上还有个财神庙，我就说你搞个财神街，另外开间要大，结果按照这样的设想很快就卖完了，所以产品设计要多方面考虑。

    从消费者来讲，我们很多人都想拥有自己的房子，我上次说，大学毕业你还没有钱，先去租房子也可以，但是中国传统文化，拥有房子是个习惯。市场如果规范了，你想买房也可以去融资，可以从父母那要一些，这也是种融资，这也可以。美国很多衍生产品出了问题我们就不能说衍生品不好，我们这时候也应该出一些金融产品，也可以创新。

    很多人个人手里的钱没有投资渠道，设立一些基金用到房地产流通领域，也促进房地产发展。前一段时间研究公积金，想流动起来，但是公积金归各地管理，不能流动，你去贷款，银行管理体制也有问题，不好贷。比如西部用不完用到北京来，也有利于促进房地产业的发展。从消费上也可以多多支持中低收入者，让他们有能力购买房子。多方面的策略也可以保持房地产可持续发展。