房企融资收紧信托资金“续命”

　　信托产品平均预期收益率升至7.7%

　　■本报见习记者闫晶滢

　　今年以来，房企融资渠道不断收紧，这似乎已是不争的实施。信托公司又迎来了房企客户“盈门”的状态，在多方因素的影响下，信托公司更注重在合规、审慎的前提下，开展房地产业务。

　　“现在是项目非常好谈，部分房地产企业由于其‘短贷长投’的特点，资金链较为紧张。在借款即将到期时，房企只能一方面高价找钱，另一方面快速回笼销售款。此时信托灵活的资金优势就显现出来了。”北京某信托公司业务总监表示。

　　信托专家陈赤博士向《证券日报》记者指出，在房地产业务领域，由于政策风向影响，信托公司出于审慎考虑，在提高风控标准的同时，有意识地放慢业务推进脚步，以便更从容地观察市场变化、更准确地判断市场趋势、更恰当地把握市场机会。同时，对于看准的项目，更多地采用真实股权投资而不是贷款方式，这也成为越来越多的信托公司的业务取向。

　　房地产业务盈门

　　据《证券日报》记者了解，随着房地产企业融资渠道的收紧，信托公司的房地产业务火热。

　　据某资管资深人士介绍，目前银行对于地产项目业务已收缩至低位。从项目选择上看，多家银行只做满足“432”条件的开发贷、经营性物业贷款和并购贷类产品。另外，房企公司债发行也继续收紧。在银行贷款、公司债等融资渠道萎靡的情况下，靠信托资金“续命”的房企层出不穷。

　　“现在是项目非常好谈，部分房地产企业由于其‘短贷长投’的特点，资金链较为紧张。在借款即将到期时，房企只能一方面高价找钱，另一方面快速回笼销售款。此时信托灵活的资金优势就显现出来了。”北京某信托公司业务总监向记者介绍。

　　另外，今年以来，房地产信托预期收益率不断攀升。用益信托在线统计数据显示，今年以来已发行的房地产集合资金信托产品为492款，同比增长112.07%；合计规模1422.23亿元，同比增长104.42%；平均预期收益率为7.7%，同比增长0.9个百分点。

　　从市场在售产品看，即使是部分上市房企作为融资方的信托产品，预期收益率也均在7%以上。例如，光大信托近期发行的“中粮瑞府项目集合资金信托计划”产品，融资方为中粮地产全资子公司，预计发行规模为12亿元，产品期限为36个月。该产品预计收益为7%，在近期房地产信托产品中预期收益率处于较低水平。而中粮地产去年年报中公布的数据显示，其信托融资余额为20.59亿元，融资成本区间在6%-6.61%。相应的，市场上涉及龙头房企如恒大、融创、泰禾等公司的信托产品，预期收益率也多在7%-9%之间。

　　审慎开展业务

　　尽管目前房地产业务盈门，但是信托公司更注重在合规、审慎的前提下，开展房地产业务。

　　上述业务总监向《证券日报》记者介绍，其所在公司在房地产信托方面建立了完善的交易名单管理制度，审慎开展房地产信托业务。“现在对交易对手的最低要求已是百强房企，对于排名在百位左右房企，如果项目处在北上广等一线城市且较为优质，也可以进行考虑。”该业务总监介绍，在对待房地产信托业务，其所在公司及业务人员非常谨慎，除项目需符合“432”等基本条件，还会结合交易对手的实力及项目区位、物业前景、抵押物情况进行综合考量。

　　据中国指数研究院的数据，百强房企截止到去年年末，全年资产负债率均值为78.9%，较去年年初提高了2.2个百分点，房企整体资产负债率明显提升。

　　某信托观察人士指出，在目前强监管的态势下，信托公司更为重点关注业务的合规性，采取少而精的态度。对于地产项目进行总量控制，只减不增。在合规上，只对满足“432”要求的项目放款、做真股项目，不做明股实债，并且明确表示“纯股+底层协议”的模式风险较大。对于以往部分公司通过“借壳”绕道方式或通过对非地产类实业公司进行流动资金贷款方式变相为房企提供土地款的方式，目前都已基本暂停。

　　信托专家、西南财经大学兼职教授陈赤博士表示，在房地产信托方面，一方面中央政府关于＂房住不炒＂的要求逐步落实，多渠道供应、多主体保障、租售并举等长效机制逐步建立，地方政府限购、限价、限转让等严厉限制政策持续未松，另一方面监管层加大了对违规开展房地产贷款的查处力度，必然会对各地房地产市场尤其是房价涨幅较大的部分一二线城市产生深刻影响。基于此，许多信托公司出于审慎经营的考虑，在提高风控标准的同时，有意识地放慢业务推进脚步，以便更从容地观察市场变化、更准确地判断市场趋势、更恰当地把握市场机会。同时，对于看准的项目，更多地采用真实股权投资而不是贷款方式，也成为越来越多的信托公司的业务取向。

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