雾里看房价

　　2007年，济南的房价全线飘红，记者从济南区域项目的调查中看到，不到一年的时间，大多数的楼盘价格都上涨了10%以上，有的楼盘涨幅达到了20%。很多人清楚地记得，帝苑·东领建筑2007年5月9日开盘时，价格定在了4850元/平方米，之后价格经过了五级跳。6月13日，价格上调到了5100元/平方米，7月17日，价格为5500元/平方米，8月30日，5800元/平方米，10月11日，5900元/平方米，到12月26日，则突破了6000元的关口。业内人士评价，数次涨价，是因为房子卖得太好，对于涨价的反对意见在强大的市场利好中淹没了。在2007年象这样的楼盘还有很多很多，两三年前，天桥区和经十西路的房价也不多3000多元/平方米，从目前来看，经十西路的房价不低于5500元/平方米，而经十东路和旅游路的房价已经高于6000元/平方米。

　　2007年，成为房地产开发商最为怀念的时光。对济南业内人士的印象中，济南的房地产一直是不瘟不火的状态，在多年的发展过程中很少随着一线城市的房价走势变化，且购房者的购房需求也是以自住为主，这也使得很多人判断济南的的房地产市场还是健康的。但是，本次调控却实实在在左右了济南人的购房热情。

　　“股市急转直下，全球经济衰退，所有的指标都是看空，投资的不投资了，改善的也不改善了，观望的空气开始在楼市弥漫。”从业房地产多年的李福伟谈到。

　　谁是观望的始作俑者？被采访的开发商们对于该现象的出现首先归咎于银根紧缩，银行对于开发商和购房者的双向调控使得开发商资金吃紧，涨价原动力不足，于是出现项目易手，土地清仓。其次便是舆论的影响，当一线城市土地流拍、开发商不能按期缴纳土地出让金而退地、购房者不能如期支付按揭而断供，深圳的房价降了。种种信息告诉人们，房子一样可以成为负资产。济南是否会重蹈一线城市的覆辙？济南的房价是否是否处于制高点？人们开始在脑子里打一个又一个问号。

　　虽然公开表态认同“拐点论”的王石最近终于忍不住第二次站出来，自我澄清所指的拐点，“不是房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点”。况且“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区、城市处于不同的房市周期，(拐点)不能一概而论”。我们也可以看到，率先降价的万科在2008年上半年的上市公司销售业绩中名列第一，销售量为后几名的总和。王石的言论也被指为别有用心，但是这仍然不能摆脱多数公司业绩下滑的命运。

　　房价推手

　　济南的房价高吗？被指为暴利的开发商是否提前透支了房价上升的预期？开发商们纷纷喊冤。2006年6月21日，南京永亨房地产开发有限公司通过挂牌取得和平路47号(原建工学院和平校区)，耗资6.9亿，每亩地约人民币464万元。目前建工学院地块的诚基中心正在销售，在容积率一定的情况下，开发商只能提高房价来获利。从2008年拍卖的十几个地块来看，历城区孙村片区的土地拍卖价格已经达到了110余万/亩，虽然价格有所下降，但是位置却与市区内便利程度不可同日而语。

　　除去地价，构成房价还包括建筑安装费、各类配套费、管理费、税收、银行利息和附加费等，而据筑建中国房地产顾问机构总经理杨洁谈到，房价的刚性成本和软性成本近几年都呈明显上涨趋势。目前钢筋的价格7500元/吨，较两年前上涨了50%。混凝土的价格涨幅也在40左右，而人工成本也有50%的上涨，上涨的还有财务成本等，“什么都在涨，房价能不涨吗？”不少开发商在采访中谈到。“虽然房价高了，但是利润却从以前的三四成跌为两成到一成半。有的开发商甚至走在了资金链断裂的边缘，为了维系业务发展，不得不苦苦支撑。”

　　海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官卢铿近日谈到，自土地实行招拍挂以来，开发商对于土地的获得大多是拍卖形式，对土地价格起到推波助澜的作用。招标则极少采用，而招标恰恰避免了开发商对于拍卖价格的不理性，对招标方案的评比也能考验开发商对于土地的理解、考验一个企业的整体运做水平。从济南来看，正觉寺和解放阁的拆迁已经达到了6800元/平方米，土地拆迁成本已达800万/亩。而土地价格是拆迁补偿费加土地交易税费和土地出让金，房价高企可想而知。

　　另外，随着济南城市化进程的加快，人口机械增长率达8.5%，为自然增长率的2.2倍，对房价起到一定强力拉动作用。

　　该不该买房？

　　在近日齐鲁晚报举办的看楼车活动中，预计两天的报名时间，但是不到半天的时间，通过电话报名和网上报名的购房者已经超过了200多名。反响之火爆让记者主办方始料不及，不得不提前结束报名。看楼车发车当天，记者通过问卷形式调查发现，首次置业的年轻人和改善型购房者各占一半。基本上为自住需求。高先生虽然年龄不大，购房信念却异常坚定，“我周围所有的人都告诉我要买房子，而且要早买。”据他反映，80后代够房群体实际上已经非常庞大，尤其是婚房。

　　“济南的房地产不同于其它城市，自住需求很强。这是房地产健康发展的基础。”开发商们对这一点似乎很自信。但房价的走势如何，购房者什么时候买房却存在着两种声音。

　　张先生本来是预计今年购买第二套房改善居住条件的，经过精打细算发现，二套房的首付似乎不成问题，但是上浮后的高利率却令他难以承受。如果贷款60万的话，以能承受的最低年限20年来看，利率和本金的大致相当。房子的升值空间能否相抵每年的利息？他开始打退堂鼓。“如果不需要贷款或者贷款很少，在资金压力不大的情况下购买一个小户型我还是可以考虑的”，其购房方向发生了明显改变。

　　孙祥致谈到，“供求关系和成本仅是影响价格的一方面，还有就是购房者的预期，”在一个迅速上升的通道上价格不断上涨对于购房者形成了强烈的刺激，“早买早赚，晚买吃亏”的想法也将购房需求提前透支，导致不少家庭倾几家之力购房。如果大家对于房价的涨幅预期不高，则会暂缓购房计划。虽然从目前的市场成交情况来看，开发商们并不乐观，上半年的成交下降，但是，从市场上在售的房源来看，140平方米以上的大户型占了主力，量价双跌的现象就可以理解了。

　　孙祥致谈到，品质高的房子在市场形势不乐观的情况下仍会有很强的“杀伤力”。“市场好的情况下谁都可以不考虑品质，因为房子太好卖了，但是在市场不好的情况下，高品质的才能表现出其竞争力。以上海绝版地段的翠湖天地为例，在推出时也遇到了同样的市场情形，但是该项目40000元/平方米的价格非常坚挺，没有遇到危机。那时购买该房子的人不管租售都能有很好的收益。虽然现在济南的市场形势并不明朗，重汽·翡翠郡和名士豪庭依然能保持相对不错的销售业绩。成为市场试金石的有力证明。

　　“房价”无疑仍是2008年人们最关注的词汇之一，人人都在试图预测，却又不敢妄下结论。信立怡高房地产顾问机构董事长乐智强认为，虽然他对房价长期看好，但是受到一线城市波动的影响，济南房价也进入了震荡期。那么什么是影响房价最主要的因素？又是什么指挥着房价的战局？是理性盖过感性、现实让位预期，还是感性突破理性、未来透支现在？