概述:
面对去年异常火爆的楼市,今年年初,国家出台了一系列政策调控楼市,上半年的成都楼市也出现了供应和销售市场双双下滑的场景。成都主城区商品房供应约482.2万㎡,同比下降约10.6%(减少57.06万㎡);销售量约425.6万㎡,同比减少了45.7%(减少358.36万㎡)。
上半年总成交均价为6901元/㎡,同比上涨26.2%(增加1432元/㎡)。4月份达到了约7200元/㎡的高峰,较去年同期上涨了23.7%(增加1363元/㎡);但随着楼市调控政策的严格实施,5月份开始价格有所回调,恒大、保利等大开发商都开始打折或降价销售,也取得了市场的回报。部分开发商还在坚挺价格,这场开发商和购房者的博弈在下半年应该可以见分晓。
一、主城区房地产市场
1、供销
总体供应
2010年上半年,成都主城区商品房供应与销售量分别约482.2万㎡和425.6万㎡,供应量同比09年下降约10.6%(减少57.06万㎡),销售同比减少了45.7%(减少358.36万㎡);相对于08年同期来看,供应量下降约34.2%(减少250.7万㎡),但销售量增加了10.2%(增加39.34万㎡)。
上半年供应量下降的原因是新政之下,开发商延迟了项目上市,以销售存量房为主;而在经过了去年一年火爆的市场销量后,交易有所回落,同时随着新政的事实,打击了大部分投资客户,刚需客户多数也处于观望状态。
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行政区商品房供销
各行政区商品房供应方面,基本上处于供大于求状况,仅有武侯区和金牛区供不应求,但供销比依然较高。其中武侯区供销比为0.93,上半年该区供应商品房面积为60.98万㎡,大大低于09年同期水平,销量也仅有 65.61万㎡;其次是金牛区供销比为0.97。
其余各区的供销比均超过了1,其中供销比最高的是锦江区,供销比为1.29;其次是成华区为1.27,近两年来,成华区旧城改造过程中新建的大量新盘,其相对较低的房价对购房者有着较大的吸引力,但去年一年的市场也消耗了大量刚需客户,因此今年的热销劲头稍有减缓。另外高新区方面,由于楼盘多在三环外,对购房者的交通条件要求较高,区域配套尚在完善之中,所以整体市场需求相对偏弱;同时由于高新区的楼盘多为大户型,甚至是豪宅户型,对置业者的资金实力要求较高,因而仍是处于供大于求的状况。
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各方位商品房供应
各方位商品房供应量方面,城东方向由于成华区近年来的大规模的旧城改造和房屋拆迁,供应量急剧增多;城西、城南随着国际新城的新建,近年来也是热点开发区域之一。市中心如今已是寸土寸金,可供开发土地量越来越少,除了一月份外,上半年其他月份均没有新增供应。
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各环域商品房供应
数据显示,上半年内环内住宅供应量仅为 6.91万㎡,同比减少19.7%(减少1.7万㎡);供应量最大的仍是二三环区间,供应比重占到了51%;其次是三环外,占34.8%;内一环和一二环间供应量均较少。
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商品房销售走势
图中显示,进入2010年,由于09年楼市透支了大量需求,同时在政策调控的大背景下,购房者重新回到观望者居多,综合因素导致进入1月份成都楼市交易面积大幅下降,低于07-09年同期水平;从2月份开始商品房销量有所回升。而5、6月份由于新政的实施,市场交易量再次走低。
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2、价格
今年以来,随着开发商销售压力的减轻,不少项目不断调高价格,价格反弹力度较大。据房管局数据09年6月主城区商品房价格为5871元/平方米,较去年12月的5542元/平方米上涨了约5.9%;而住宅的同期涨幅则达到了11.8%。
如图所示,市场从07年开始,商品住宅价格一路看涨;08年受到金融危机和地震的影响价格一度有所回调; 09年楼市的触底,开发商销售压力减轻,不少项目价格不断调高,价格反弹力度较大。到了2010年,价格仍是居高不下,4月份更是达到了7108元/㎡的高峰,较去年同期上涨了23.7%(增加1363元/㎡);之后随着楼市调控政策开始实施,价格略有回调,但截至6月份,价格仍处于7000元/㎡的较高水平。上半年总成交均价为6901元/㎡,同比上涨26.2%(增加1432元/㎡)。
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二、郊县住宅市场供应
今年上半年各郊区县住宅市场供应量较大。数据显示,1-6月郊区县商品住宅共供应面积约676.75万㎡,同比09年同期的698.48万㎡相比减少了3.1%(减少21.73万㎡),同时,与08年同期的695.2万㎡相比,减少2.7%(减少18.45万㎡)。
从各郊县供应情况来看,双流仍然是近郊的主要开发区域之一,供应量达到了约149万㎡;排在第二位的是新都111万㎡,另外温江和郫县的供应量也超过了100万㎡,龙泉方面也是今年的开发热点,供应量达到92万㎡;其余各郊县供应量均较低。
三、新开盘项目分析
据统计,上半年成都市共有121个项目批次开盘,同比减少32个项目批次(减少20.9%)。其中主城区有60个项目批次,同比减少31个(减少34.1%);郊县有61个项目批次,同比减少1个。
(统计标准:以报媒开盘广告为准)
1、主城区新开项目分析
春节期间开盘量下降
对比2010年和2009年上半年的开盘数量,10年仅有1月和4月份开盘量超过了09年同期,2月份受春节影响看盘量更是明显减少,整个月仅有3个项目有新批次推出;4月份房交会期间开盘两同比增加了18.6%(增加8个);其余各月开盘量均有少量减少。
月开盘量波动较大
从各月份的走势来看,总体上开盘量波动较大,开发商除房交会期间推盘较多外,其余时间节奏有所放缓。二季度有80个项目推出新批次,推盘量明显高于一个季度的35个。推盘量最少的是2月份(春节),最多的是4月份(春季房交会)。
高层电梯物业占九成
从各物业类型来看,今年上半年成都市新推楼盘仍以高层电梯公寓为主,同时兼有少量多层、别墅和综合类项目。高层电梯公寓占总开盘量的92%,同比增加9个百分点;多层、别墅类项目在主城区的开盘量均在2%左右,其中多层项目同比减少2个百分点,别墅项目也减少2个百分点;另外上半年各有2个写字楼和2个商业类项目批次开盘,均占2%。
城西新开盘数量最多
上半年成都市新推盘量以城西为首,达23个项目批次,同比减少7个,城西历来是上风上水居家宝地的城西,随着三环内可供开发的土地资源越来越少,近年来不断向外金沙、光华大道等地外扩,西三环外的房产市场正在迅速稳健发展中。
其次是城南,有18个项目批次推出,同比减少2个,城南方面随着近年来高新产业区的发展,地铁的修建,对国际城南的打造,开发热度不断提升,新盘不断涌现。
二环以外是重点开发区域
随着市中心的土地日益稀缺,房产开发重心近年来持续往二三环以及三环外转移,二三环和三环外是开发的热点核心区域。上半年二三环间共有26个项目批次开盘,同比减少42.2%(减少19个);三环外推盘量位居第二,共有27个项目批次推出,同比减少1个。
主城区新盘价格
从各月来看,主城区新盘价格主要集中在7001-10000元/㎡之间,占到39%;其次是价格位于6000-7000之间的项目,和10000元/㎡以上的高端项目,均占到了20%左右。
2、郊区县新开项目分析
4月推盘量较为集中
今年上半年成都各郊区共推出61个项目批次,同比减少1个;其中4月份房交会推盘量最大,共有25个项目批次推出,相比去年房交会增加7个;2月受春节影响推盘量最小,仅有3个项目批次,同比减少2个。其余几个月推盘量相当,均保持在10个项目批次左右。
温江推盘量最大
从各郊县来看,双流的推盘量最大,共有25个项目批次推出,同比增加了10个项目批次;排在第二位的是温江,有12个项目批次,减少8个;双流、温江和龙泉是近郊房地产开发的主力区域,推盘量一直居前。另外郫县随着轻轨的修建,发展前景也一致看好,上半年共有4个项目开盘,同比减少4个。此外都江堰、新都、蒲江、大邑等郊县也有项目新批次推出。
电梯公寓项目逐渐占据主导
虽然郊县历来是多层住宅和花园洋房为主,但随着土地的日益减少和地价的不断攀升,郊县楼市中的低密度产品比例逐渐降低,电梯公寓已经成为郊县住宅物业的主要类型。上半年郊县高层电梯项目占到了70%,同比减少了7个百分点;上半年的多层项目占20%,同比增加12个百分点;别墅项目仍占8%,另外还有2%的多层、小高层电梯综合项目,
郊县新盘价格
从各月来看,郊县的新盘价格主要集中在4001-6000元/㎡之间,占到了总开盘量的62%;其次是6001元/㎡以上的项目占到了18%,低于4000元/㎡的项目也占到17%。
新开盘项目小结:
目前二三环和三环外是主城区推盘量较多的区域,双流、温江、龙泉和郫县是郊区县中房地产开发十分活跃的区域,开盘量也位居前列。
无论主城区还是郊县,电梯住宅已经成为供应的主流产品,别墅、多层、花园洋房等低密度物业市场比重在逐渐降低,日益成为不可复制的稀缺产品。