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这是深圳历史上,举办的规格最高的一场房地产高峰论坛。10月31日-11月1日,由南方报业传媒集团和北京大学主办、本报和北京大学汇丰商学院承办的“2009年中国地产年会暨中国人居60年高峰论坛”,让深圳少有地成为一个能够引领全国楼市的思想阵地。
20来位全国重量级的经济学家、100多家开发商,构成了这次年会的盛况。樊纲、巴曙松、金岩石、陈淮、孟晓苏、龚方雄、顾云昌……这些在国内房地产界赫赫有名的人物,都站在了深圳的课堂上,讨论房价的问题和由房价产生的一系列问题,并寻求解决之道。
1 政策 刺激经济的目标已完成,楼市紧缩正在发生
中国自有房地产市场以来,它本质上就是一个政策市和资金市,1998年的房改政策催生了楼市的黄金10年。自然,中国的经济学家,尤其是投行机构,也最喜欢讨论政策,因为,谁对政策预测得准,基本上就能够预测准了市场。而同时,如今的房地产市场由于此番的价格高涨,使得政策转向的预期增大,这个时候,开发商们第一关注的便是经济学家对政策的看法。
整体上来看,20来位经济学家对政策的看法依然是偏多的,即是政策很大程度上会维持继续宽松的状态。按照一般逻辑,目前宽松的政策要转向必须要首先确定通货膨胀已经变得很明显,而通胀明显则意味着经济完全确立复苏态势。但他们判断,目前中国的经济复苏的基础仍然不够稳固和牢靠,这个时候贸然转变政策方向,可能会令房地产重新步入冷却状态,就像2008年一样,没有交易量,开发商不拿地,钢铁水泥、家装建材重新受到重挫,那时候,经济才会真的又要拐头了。所以,他们觉得,不需要担心政策方向转变的风险。
摩根大通中国区投资银行董事总经理龚方雄的观点是阐述得最全面的,他在行业内被称为“永远的看多派”,以对应谢国忠的“永远的看空派”。他判断明年真正的通胀是资产价格的通胀,但实体经济不会通胀,即便是通胀也会是很温和的———实体经济的通胀与否一般由CPI来表现。他分析,因为这一波全球经济的复苏是这一波去库存带动的周期性反弹,所持续的时间就是6-18个月,未来的2011年-2012年,全年经济成长态势还是非常不明朗。
由此,他认为,明年的政策不会转向,就算要加息,也会是非常温和的加息,也就是政策转向不会很严重。
持有同样论调的经济学家在论坛中占了绝对优势,中房集团理事长孟晓苏表示,过去一年来,房地产行业已经带动了经济发展,而同时,国内其它行业的产能明显过剩,未来中国也不可能靠出口。因此,依靠内需壮大经济的需要长期存在,而房地产是内需中最大的一块,所以,政策面会继续支持房地产行业。因为,按照他们的观点,房地产和建筑业的增加值一共占到了GDP的接近20%,而它的间接贡献更大———比如拉动钢铁、水泥等等行业,在目前国家完全依赖内需的情况下,断然不会贸然冷却这个行业。
但也不是所有人都如现在的房地产市场一般狂欢,照样有人提出了自己的担忧。中原集团主席施永青的观点就是这样,他认为未来国家的政策会出现转向,不会再像以前一样力推房地产。因为之前国家为了避免经济陷入通缩而出台了4万亿的经济刺激政策,这个政策挽救了房地产,并且直线推升了房价。但现在,国家刺激经济的目标已经完成,民间投资意愿已经起来,所以,他不愿意房价继续上涨。因此,虽然未来政策会继续宽松,但资金流量会减小,而房地产政策,比如税费、二套房等等,更是已经在逐步收紧。北京科技大学教授赵晓更是直言不建议人们现在买房。
#p##e#2 趋势 “城市化”最有说服力,长期大牛市谁也挡不了
谈及中国的房地产问题,如果你想证明未来的趋势是好的,那么,没有任何一个短语比“城市化”这三个字更有说服力了。只要你站在讲台上用PPT稍微展示一下我们目前的城市化只有45%,而全世界的平均水平是55%,发达国家是85%,而美国是95%,然后再告诉他们未来中国还有数以亿计的农民进城,那么,一般情况下,所有的观众都会对你报以非常热烈的掌声,尽管这样的论调他们已经听到了数百次。
在这个问题上,相信没有人比陈淮更权威,作为住房和城乡建设部政策研究中心主任,陈淮显然对数据的掌握更加全面,加上他本身的官方背景,使他的观点听起来更能让人恨不得转行去做开发商。他重点阐述,一、如果我们要在2 0 2 0年达到小康生活水平———户均能住上90平方米的房子,那么我们的房子建筑规模就要在现有基础上再增加50%,我们去年末的住宅规模是124亿平方米,就是再增加62亿平方米。二、再过15年或者略长时间,我们有一半的房子要拆掉重建,因为房改之前的很多房子没有保留价值,那就是再来个62亿平方米。但这还只是静态的估算,还要加上农民进城,现在有1.4亿的农民工在城里没地方住,而要在2020年前我们的城市化达到世界平均水平,我们还要有2亿农民进城,那就是我们还要盖满足3 .4亿人居住的房子。至于我们要建设多少房子才能够住,他没有说,但这些数据摆出来,便明摆着告诉世人,中国房地产长期大牛市谁也阻挡不了。
或许,龚方雄的描述更容易让普通老百姓明白,他说,中国的城市化率每年以1%-1.5%的速度递增,就是每年有1500-2000万人进城,“相当于每年造一座东京、伦敦这样的城市,外国人一听,都吓坏了”。他希望以此来论证中国的楼市长期看涨,以及我们现在的高房价是合理的。
但在一些人看来,“城市化”越来越接近于一个画饼充饥的故事,就是那种让人只看远方日出,不看眼前水池的做法。樊纲似乎很不满大家动辄拿城市化来说事,他觉得,城市化是一个长期的因素,因为城市化前景美妙就说房地产大牛市是似是而非,犯了逻辑错误。因为,50年以后的需求无法解决现在产生坏账和房价太高的问题,这是用长远的需要来论证短期的需求。其次,城市化是穷人进城的问题,是盖普通房子的问题,而不是可以推导出我们可以看好房价尤其是豪宅价格上涨的结论,这些是不相关的。
但从一般人士来看,比如那些开发商的操盘手、有些经济学知识的市民,他们还是愿意相信这个美丽的神话,并坚信这个神话会给他带来很多很多的投资机会。
3 房价 关注资产价格通胀比关注CPI更重要
我们现在的房价在全世界处于什么位置,经历了金融危机之后,很多人开始重新打量中国了。因为我们发现,不光我们的国力突然成了全球第二,我们的房价也超过美国了,大跃进时期的“赶英超美”,似乎现在要以另一种方式实现了。
“100万美元,在中国大城市,只能买到一套普通公寓,但在美国,可以买到一个庄园,里面什么都有,游泳池、园林等等。”这是龚方雄为我们提供的参照系,相信很多人会深受刺激。比如上海,单价超过10万元的楼盘已经有近20个了,在深圳,关内4万元/平方米的房子也已经不稀奇,当年那个因高喊“关内房价涨到18000都不过分”而被市民群起怒骂的人大代表,现在看来他的预测实在是太保守了。
这样的高房价到底有没有人买得起,是判断房价有没有出现泡沫的重要标准,但是恰恰就是这个问题,现在成了一个无解题。因为,我们没有办法计算我们的房价收入比,全世界似乎只有中国人可以让自己的收入变得那么复杂以至于无法计算。龚方雄说在中国计算房价收入比根本不可行,因为中国是拿6个人的收入在买房———小两口加两对老两口。可能也是因为深谙这些潜规则,所以,像孟晓苏这样的大佬,在现场提出,中国的房地产又进入了第四轮发展周期,这一轮发展周期可能会持续5年以上,所以,房价一点泡沫都没有,现在买房是非常安全的。
#p##e#但和国金证券首席经济学家金岩石相比,孟晓苏又显得不够“雷”,金岩石和他一样也是看多,但他更激进地抛出雷人之语:“5年内房价翻番”———以2009年1月1日为基准,5年内,京沪广深一线城市的可比均价将翻一番,上海会出现30万元/平方米的高价豪宅。他的理论不太复杂,主要是中国超额货币的发行,截至9月,中国已经超越美国成为第一货币大国,但同时我国的G D P只有美国的三分之一,过多的资金沉淀在整个经济体,必然要寻找出路。在他看来,这些过多的货币如果流入消费品市场,便会推动中国出现恶性通货膨胀,而如果不想出现这种恶果,那么流入到楼市、股市,则恰恰可以化解这些风险。所以,楼市、股市反而成了我们规避恶性通胀的分流器。而在信贷投放方面,他预测,今明两年国内信贷投放会分别在10万亿以上和6-8万亿,而这其中会有20%或3-4万亿流入房地产。因此,综合他的观点,我们应该可以印证,中国的楼市目前完全是一个资金市,现在的房价其实只是一个货币现象。简单说,它是用钞票堆起来的,因为你的收入没增加,消费物价也没涨,经济也没彻底好转,就是因为钱印多了,所以房价就涨了。
但那种认为房价能继续涨并不意味着它就合理的看法也开始多了起来,这主要表现在越来越多的经济学家开始呼吁决策者重视和警惕资产价格的泡沫问题,这一点,在这次年会上体现得同样明显。以樊纲为首的经济学家都倾向于相信,明年中国真正的威胁不是消费品的通胀(即CPI),而是资产价格的通胀。因为,历史证明,资产价格的过快上涨,它所解决的问题和它引发的问题同样多。不过,可喜的是,从近期中央的动作来看,决策层已经开始正视甚至已经在准备预防这个问题了。
4 解决之道 “买房难”催生“高房价”,增大供应量是正道
如果我们回顾这一年来的房地产市场,我们会发现,如今出现的这一切未必是决策层的初衷,但却又是必然的结果。在去年刺激政策出台之际,国家是想通过房地产救市刺激成交量恢复到较为活跃的水平,但并不是为了让房价重新上涨,如今一线城市的房价动辄翻倍的失控表现,已经脱离了最初的政策目标。但这却是必然的结果,因为,很多开发商在去年一年的不拿地、缓开工,直接导致了今年供应量的缩减,同时,由于一系列购房优惠政策的出台,购房门槛被大大降低,很多原本并不具有支付能力的买房人也可以进入这个市场,无形中使得需求扩大了许多倍。两边巨大的反差,使得市场在成交量上升之后迅速带动了价格快速上扬,并刺激大量的投资客跑步进场。如今的市况,似乎已经演变成为另一个2007年:买得起房子的大多是拥有很多套房子的人,甚至是实力雄厚的制造业老板,而真正需要房子的普通人,却又一次被无情地挤出了市场。
参加年会的经济学家给我们展示了这样的画面:今年前三季度,商品房销售面积大幅增长了近45%,但同期的房地产完成开发投资却只增长了不足18%,而开发商购地面积却还下降了两成多。即是说,商品房开发的速度远远赶不上销售的速度。而当一种商品生产的速度远远赶不上销售的速度的时候,你不用想就能明白结果是什么:涨价。
所以,从这个角度,我们也能体会,为什么中国房地产研究会副会长顾云昌说得最多的一句话就是:千方百计增加供应量。他在论坛上其实阐述了决策层的两难:一方面我们要保增长,而在出口萎缩的情况下,房地产是最大的引擎——既可以拉动投资又可以拉动消费,还可以带动相关产业,尤其是产能过剩产业。所以,房地产必须保证增长。但另一方面,房地产拉动了经济增长,也再一次引发了“买房难”和“高房价”的社会问题,像2007年热议的教育、医疗一样,这样的问题不解决,一样会成为社会不安定因素。所以,决策层的意思是既要保增长,同时又不能让房价升得太快。
然而,现在局势的进展,尤其是聚集中国人口最多的京沪广深一线城市的房价似乎开始脱离了决策层的初衷。因此,扩大供给缓解目前的供求格局,已然成为与会人士的一致共识,尽管很多人在增加供给能否平抑高房价的问题上尚未达成一致。
只不过,摆在我们面前的难题,一是,如何加大供给,在地方政府依然依赖土地财政的背景下,希望他们大幅供地,似乎并不是一个务实的想法。多年以来,人们似乎已经习惯了地方政府每年都完不成供地计划的风气。顾云昌、孟晓苏给出的解决方案还有,盘活存量用地,比如启动旧城改造。但我们看到的是,在那些被推倒的旧城上盖起的新房,房价比原来的更高。还有一个问题是,即便是地方政府大幅供地,但是从供地到盖出房子也要12-18个月的时间,那是不是意味着我们可以容忍明年甚至后年房价的继续大涨?
似乎整个话题的结束语应该是:保增长的问题基本解决了,但同样多的问题发生了,甚至更多。